Daň z nemovitých věcí: kdo ji platí, kdy se podává přiznání a jak se počítá

Daň z nemovitých věcí se stanoví podle stavu k 1. lednu a ke změnám během roku se nepřihlíží. Kdo prodá byt v únoru, platí za celý rok on, ne kupující. A kdo koupí dům v prosinci, podává přiznání až do konce ledna následujícího roku. Přiznání se přitom nepodává každý rok, ale jen když se změní okolnosti rozhodné pro stanovení daně nebo osoba poplatníka. Pravidla vysvětluje i Finanční správa.

Rozhoduje stav k prvnímu lednu

Daň se stanoví na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň stanovována, a ke změnám během roku se nepřihlíží. Je to jedna z mála daní, kde se rok neposuzuje poměrně.

Kdo je tedy vlastníkem prvního ledna, platí daň za celý rok, i kdyby nemovitost druhý den prodal. Nový vlastník naopak za daný rok neplatí nic a jeho povinnost začíná až rokem následujícím. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok a jiné dělení zákon nezná.

Kolaudace i přístavba se projeví až další rok

Stejná logika platí u změn na samotné nemovitosti. Dokončená přístavba nebo kolaudace v průběhu roku se do daně promítne až od prvního ledna dalšího roku, kdy se také podává nové přiznání. Totéž platí o změně druhu pozemku nebo o rozdělení jednotky.

Proč to zákon dělá takhle

Poměrné dělení by znamenalo, že správce daně musí u každé nemovitosti sledovat průběh roku a přepočítávat daň při každém vkladu do katastru. U daně, která u běžné domácnosti dělá stokoruny až nižší tisíce, by administrativa převýšila výnos. Pevný den je tedy zjednodušení, se kterým je potřeba počítat při vyjednávání ceny.

Kdo to má zaplatit podle kupní smlouvy

Zákon říká, kdo je poplatníkem, ale nezakazuje stranám dohodnout se na tom, kdo daň nakonec ekonomicky ponese. V kupní smlouvě proto bývá ujednání o poměrném vypořádání daně. Vůči finančnímu úřadu to nic nemění, ten bude vymáhat daň po tom, kdo byl vlastníkem k prvnímu lednu. Souvislosti popisuje text o tom, co všechno zaplatíte vedle kupní ceny nemovitosti.

Co je předmětem daně

Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou samostatných daní, z daně z pozemků a z daně ze staveb a jednotek. Obě se počítají jinak a v přiznání se vyplňují odděleně, i když se platí jednou částkou.

U pozemků je předmětem daně pozemek na území České republiky evidovaný v katastru nemovitostí. U staveb a jednotek jde o zdanitelné stavby, tedy budovy a vybrané inženýrské stavby, a o zdanitelné jednotky, což jsou byty a nebytové prostory zapsané jako jednotka.

Kde se pozemek a stavba nesčítají

Pozemek zastavěný zdanitelnou stavbou se v rozsahu zastavěné plochy nedaní jako pozemek, protože se už daní ta stavba. Zahrada u domu se ale daní jako pozemek. Právě tady vzniká většina chyb v přiznání, protože lidé vyplní celou výměru parcely.

Garáž, kolna a bazén

Rozhoduje, jestli je stavba samostatnou zdanitelnou stavbou nebo je součástí domu. Samostatně stojící garáž se daní vlastní sazbou, garáž jako součást domu se posuzuje jako část obytného domu. Zapuštěný bazén bez stavebního charakteru předmětem daně obvykle není, ale u nadzemních konstrukcí to bývá sporné a rozhoduje zápis a charakter stavby.

Kdo je poplatníkem

Poplatníkem je zpravidla vlastník nemovité věci, u práva stavby stavebník a ve vymezených případech nájemce nebo pachtýř. U společného jmění manželů vystupuje jeden z nich jako společný zástupce.

Manželé tedy nepodávají dvě přiznání. Jeden z nich je podá za oba a daň se platí jednou. Rozdělení mezi manžely uvnitř rodiny je pak jejich věcí, na správce daně to nemá vliv. Co do společného jmění patří a co ne, rozebírá průvodce společným jměním manželů.

Spoluvlastnictví bez manželství

U spoluvlastníků, kteří nejsou manželé, je situace jiná. Každý může podat přiznání za svůj spoluvlastnický podíl, nebo podá jeden z nich přiznání za celou nemovitost a stane se společným zástupcem ostatních. První varianta je administrativně náročnější, ale přehlednější, protože každý spoluvlastník dostane vlastní platební výměr a platí jen svůj díl.

Zděděná nemovitost

Po skončení řízení o pozůstalosti se poplatníkem stává dědic a jde o změnu v osobě poplatníka, tedy důvod k podání přiznání. Do skončení řízení daň platí pozůstalost. Daňové souvislosti dědění shrnuje článek o tom, jak se posuzuje dědictví a dary z pohledu daní.

Jak se daň počítá

U pozemků se základ daně nejčastěji určuje z výměry a z průměrné ceny půdy nebo přímo z výměry v metrech, u staveb a jednotek z výměry zastavěné plochy nebo z upravené podlahové plochy. Na základ se pak použije sazba a soustava koeficientů.

Zákon pracuje se dvěma typy koeficientů, které dělají výsledek nesrovnatelný mezi obcemi. Prvním je inflační koeficient, kterým se výsledná daň násobí a který zohledňuje vývoj cenové hladiny. Druhým je místní koeficient, který si stanoví obec.

Místní koeficient rozhoduje o výsledku nejvíc

Obec může stanovit místní koeficient ve výši od 0,5 do 5,0, a to s přesností nejvýše na jedno desetinné místo. Zavést ho může pro celou obec, pro jednotlivé katastrální území, pro městský obvod nebo část, případně pro vymezenou skupinu nemovitých věcí. Pokud obec žádný nestanoví, je koeficient 1,0.

Rozptyl mezi 0,5 a 5,0 znamená, že dvě totožné nemovitosti v různých obcích mohou mít daň desetinásobně jinou. Proto se výše daně nedá odhadnout z toho, co platí známý o dvě vesnice dál. Vyhláška obce je veřejná a v případě pochybnosti je jediným zdrojem.

Zvýšení daně za podnikání v obytném domě

Zákon zvlášť řeší situaci, kdy je v obytném domě nebytový prostor užívaný k podnikání nebo místnost využívaná k podnikání v ubytování. Daň se pak zvyšuje o součin výměry podlahové plochy takového prostoru a částky 3,50 Kč. Výjimkou je podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství a osvobozené části budovy.

Kdy se zvýšení netýká pronájmu

Samotný pronájem bytu podnikáním ve smyslu tohohle ustanovení není. Pronajímatel tedy daň nezvyšuje jen proto, že byt pronajímá. Daňová stránka pronájmu se řeší úplně jinou daní, jak popisuje text o tom, jak funguje zdanění příjmů z pronájmu.

Kdy se přiznání podává a kdy ne

Přiznání se podává, když ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím došlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně v osobě poplatníka. Lhůta je do 31. ledna zdaňovacího období.

Naopak se nepodává, pokud se změnila jen daňová sazba, průměrná cena pozemku pro katastrální území, některý z koeficientů včetně inflačního a místního, nebo místní příslušnost. Zákon do stejného výčtu řadí i vznik osvobození ve vyjmenovaných případech a zánik osvobození uplynutím zákonné či vyhláškou stanovené lhůty. Tyhle změny si správce daně promítne sám a poplatník dostane jen novou informaci pro placení.

Dílčí přiznání místo celého

Když se změnily jen některé okolnosti, nemusí poplatník vyplňovat celé přiznání znovu. Může podat dílčí daňové přiznání, ve kterém uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daně. U člověka, který vlastní víc nemovitostí v obvodu jednoho správce daně, to šetří většinu práce.

Když se nic nezmění

Pak se přiznání nepodává a daň se vyměří ve výši poslední známé daně. Za den vyměření se považuje 31. leden zdaňovacího období a správce daně nemusí výsledek oznamovat platebním výměrem. Na žádost pošle jeho stejnopis do třiceti dnů. Ticho ze strany úřadu tedy neznamená, že se na vás zapomnělo.

Šest situací, kdy podat přiznání k dani z nemovitých věcí

1. Koupili jste nemovitost. Přiznání do 31. ledna následujícího roku.
2. Prodali jste část svých nemovitostí. Nové přiznání na zbytek.
3. Zkolaudovali jste stavbu nebo přístavbu. Změna rozhodných okolností.
4. Změnila se výměra nebo druh pozemku. Například z orné půdy na stavební.
5. Vznikl vám nárok na osvobození. Bez podání se ve většině případů neuplatní.
6. Zdědili jste nemovitost. Změna v osobě poplatníka.

Prodej a koupě v průběhu roku

Při prodeji všech nemovitostí v daném území je nutné změnu oznámit, při prodeji části se podává nové přiznání na zbývající majetek. Oznamovací povinnost tedy nekončí podpisem kupní smlouvy.

Pro kupujícího je podstatné, že za rok koupě daň neplatí, ale musí podat přiznání do konce ledna roku následujícího. Na to se často zapomíná, protože mezi koupí a povinností uplyne i jedenáct měsíců.

Rozhodující je vklad, ne podpis

Vlastnictví k nemovitosti zapisované do katastru se nabývá vkladem, který má právní účinky ke dni podání návrhu. Kdo podal návrh v prosinci a vklad byl povolen v lednu, je vlastníkem už od prosincového podání a k prvnímu lednu tedy vlastníkem je. Tenhle detail rozhoduje o tom, jestli daň za daný rok platí prodávající, nebo kupující.

Co po prodeji zbývá zařídit

Vedle daně z nemovitých věcí přichází v úvahu i daň z příjmu z prodeje, pokud se neuplatní osvobození podle délky držby nebo použití prostředků na vlastní bydlení. Podmínky rozebírá text o tom, kdy se platí daň z prodeje nemovitosti, a navazující administrativu shrnuje přehled, co zařídit po prodeji.

Splatnost, splátky a drobné částky

Daň je splatná ve dvou stejných splátkách, nejpozději do 31. května a do 30. listopadu zdaňovacího období. U poplatníků provozujících zemědělskou výrobu jsou termíny 31. srpna a 30. listopadu.

Nepřesáhne-li roční daň částku 5 000 Kč, je splatná najednou, a to nejpozději do 31. května. Ke stejnému datu lze daň zaplatit najednou i při vyšší částce, když poplatník nechce hlídat druhý termín. O rozdělení na splátky se nikde nežádá, vyplývá přímo ze zákona.

Drobné částky se nepředepisují

Činí-li u jednoho poplatníka celková daň v obvodu jednoho správce daně méně než 50 Kč, přiznání se podává a daň se stanoví, ale nepředepíše. Výsledek se poplatníkovi ani neoznamuje, pokud o to nepožádá. U spoluvlastnických podílů na dani z pozemků platí opačná úprava: nedosáhne-li podíl 90 Kč, je daň poplatníka 90 Kč.

Informace pro placení a datová schránka

Poplatník dostává informaci o výši daně od správce daně, obvykle složenkou nebo do datové schránky. Kdo má zřízenou datovou schránku, složenku už nedostane, což bývá důvodem opomenutých plateb v prvním roce po jejím zřízení. Alternativou je přihlášení k zasílání informace na e-mail, které správce daně nabízí.

Osvobození a dobrovolné přiznání

Osvobození se vztahují na vymezené typy nemovitostí a situací a jejich seznam je v zákoně. Protože se podmínky mění, vyplatí se je před podáním ověřit pro konkrétní rok, zvlášť u pozemků a u staveb s vazbou na energetické úpravy.

Podstatné je, že u většiny osvobození se nárok uplatňuje v daňovém přiznání. Kdo přiznání nepodá, o osvobození obvykle nepřijde jen formálně, ale skutečně, protože správce daně o důvodu neví. Právě proto má smysl přiznání podat i tam, kde by daň bez osvobození byla nulová.

Kdy podat přiznání dobrovolně

Dobrovolné podání dává smysl také tehdy, když si poplatník není jistý, jestli změna, kterou udělal, je změnou rozhodných okolností. Podané přiznání nic nezkazí, kdežto nepodané při existující povinnosti znamená, že daň je stanovena chybně a rozdíl se bude dohledávat i po letech.

Obec může osvobodit i sama

Zákon dává obci možnost osvobodit vyhláškou nebo opatřením obecné povahy vymezené nemovité věci, například v území zasaženém živelní pohromou. Takové osvobození se neuplatňuje v přiznání a nesleduje se z pozice poplatníka, obec ho promítne sama.

Když se lhůta prošvihne

U daně z nemovitých věcí platí výjimka, kterou většina poplatníků nezná: podá-li poplatník přiznání po lhůtě, aniž by ho k tomu správce daně vyzval, nevzniká mu povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně. Totéž platí pro dodatečné přiznání.

Kdo tedy v lednu na přiznání zapomněl a vzpomněl si v březnu, má podat co nejdřív a sám. Sankce za opožděné podání ho nečeká. Neznamená to ale, že se nic neděje: daň zůstává splatná v původních termínech a z neuhrazené daně běží úrok z prodlení podle daňového řádu.

Úmrtí poplatníka lhůtu prodlužuje

Zemřel-li poplatník v průběhu lhůty pro podání přiznání, aniž by povinnost splnil, prodlužuje se lhůta o dva měsíce. Obdobně se lhůta posouvá, bylo-li v jejím průběhu skončeno řízení o pozůstalosti.

Co dělat, když nesouhlasíte s výší daně

Proti platebnímu výměru lze podat odvolání, u vyměření ve výši poslední známé daně bez platebního výměru se ale odvolat nelze. Cestou je pak podat dílčí přiznání s opravenými údaji nebo dodatečné přiznání. U sporných výměr pozemků bývá první krok jinde, totiž v katastru, protože správce daně vychází z evidovaných údajů.

Co bývá zdrojem chyb

Nejčastější chybou je předpoklad, že se daň platí poměrně podle doby vlastnictví. Neplatí, rozhoduje jediný den v roce.

Druhou chybou je podávání přiznání každoročně, i když se nic nezměnilo. Je to zbytečná práce a správce daně údaje přebírá z předchozího období sám. A třetí chybou je opomenutí přiznání po koupi, protože povinnost přijde až v lednu, kdy už je koupě dávno za námi.

Zaměněná výměra pozemku

Čtvrtou pravidelnou chybou je vyplnění celé výměry parcely u pozemku, na kterém stojí dům. Zastavěná plocha se z výměry pozemku vyjímá, protože se daní jako stavba. Přiznání pak vychází vyšší, než by mělo, a nikdo to neopraví, protože správce daně vychází z podaných údajů.

Vlastník bytu zapomíná na podíl na pozemku

Pátou chybou je opomenutí spoluvlastnického podílu na pozemku pod domem u vlastníka jednotky. Ten se daní zvlášť a bývá v přiznání vynechán. Co všechno k jednotce patří, vysvětluje průvodce vlastnictvím bytu a SVJ.

Nejčastější otázky

Kdo platí daň, když nemovitost prodám v průběhu roku?

Ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu daného roku. Ke změnám během roku se nepřihlíží a daň se neplatí poměrně. Strany se mohou v kupní smlouvě dohodnout na vypořádání mezi sebou, vůči finančnímu úřadu je ale poplatníkem stále vlastník z prvního ledna.

Musím podávat přiznání každý rok?

Nemusíte. Přiznání se podává jen při změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo při změně v osobě poplatníka. Jinak se daň vyměří ve výši poslední známé daně a poplatník dostane pouze informaci pro placení.

Do kdy se přiznání podává?

Do 31. ledna zdaňovacího období, tedy roku, na který se daň stanovuje. U nemovitosti koupené v průběhu roku to znamená do konce ledna roku následujícího po koupi.

Kdy je daň splatná a kdy se platí ve dvou splátkách?

Daň je splatná ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu, u poplatníků provozujících zemědělskou výrobu do 31. srpna a do 30. listopadu. Nepřesáhne-li roční daň 5 000 Kč, je splatná najednou do 31. května. Zaplatit najednou lze i vyšší částku.

Podávají manželé dvě přiznání?

Nepodávají. U společného jmění manželů vystupuje jeden z nich jako společný zástupce a přiznání podá za oba. U spoluvlastníků, kteří manželé nejsou, může každý podat přiznání za svůj podíl, nebo jeden za všechny jako společný zástupce.

Musím přiznání podat, když se změnil jen koeficient obce?

Nemusíte. Při změně sazby, průměrné ceny pozemku, inflačního nebo místního koeficientu i při změně místní příslušnosti se přiznání nepodává a změnu promítne správce daně sám.

Hrozí pokuta, když přiznání podám po lhůtě?

Pokuta za opožděné tvrzení daně u této daně nevzniká, pokud poplatník přiznání podá sám a nebyl k tomu správcem daně vyzván. Daň ale zůstává splatná v zákonných termínech, takže z neuhrazené částky může běžet úrok z prodlení.

Jak zjistím, kolik budu platit, ještě před koupí?

Potřebujete výměry a druh pozemků a staveb z katastru, příslušné sazby a místní koeficient stanovený vyhláškou obce. Právě místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0 rozhoduje nejvíc, takže odhad podle jiné obce nefunguje.

Další krok: Pokud jste letos nemovitost koupili nebo zdědili, poznamenejte si do kalendáře konec ledna příštího roku. U pronajímaného bytu se hodí projít i odpisy pronajímaného bytu a u darované nemovitosti pravidla pro darování nemovitosti.

Zdroje: zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, zejména paragrafy 2, 7, 11a, 11c, 12, 13a, 15 a 15a; Finanční správa, nejčastější dotazy k dani z nemovitých věcí. Sazby, koeficienty a rozsah osvobození je nutné ověřit pro aktuální rok a pro konkrétní obec.