Hypotéka na investiční nemovitost: limity ČNB a daně

Hypotéka na investiční nemovitost je úvěr na byt nebo dům, který si nekupujete k vlastnímu bydlení, ale k pronájmu, případně jde už o vaši třetí a další obytnou nemovitost. Od 1. dubna 2026 Česká národní banka doporučuje poskytovatelům, aby u takových úvěrů nepůjčovali víc než 70 % hodnoty zástavy a aby celkový dluh žadatele nepřesáhl sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Přesná pravidla obsahuje doporučení ČNB k úvěrům na bydlení zveřejněné ve Věstníku ČNB.

Co ČNB považuje za investiční hypotéku

Přísnější doporučení ČNB od dubna 2026 míří na dva typy úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí. Doporučení D se týká koupě nemovitosti za účelem investice, doporučení E koupě třetí a každé další obytné nemovitosti. Limity mají oba typy stejné, liší se tím, podle čeho banka pozná, že do nich váš úvěr spadá.

Investiční záměr podle účelu

U doporučení D rozhoduje účel. Banka má podle ČNB využít všechny dostupné informace a posoudit, zda úvěr slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb, nebo k investici. Typicky jde o byt, který chcete pronajímat. Tisková zpráva ČNB to shrnuje stručně: investiční hypotéka je úvěr na pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu nebo na třetí a další obytnou nemovitost. Pokud tedy kupujete teprve druhý byt, ale rovnou k pronájmu, jde o investiční úvěr už podle účelu.

Třetí a další nemovitost podle počtu

U doporučení E nerozhoduje, k čemu nemovitost použijete, ale kolik jich už vlastníte. Podle praktických postupů, které ČNB zveřejnila 25. března 2026, se započítávají obytné nemovitosti v Česku i v zahraničí včetně družstevních podílů. Banka má počet ověřit v katastru, samotné prohlášení žadatele obecně nestačí. Nezáleží ani na tom, zda vlastněné byty obýváte, pronajímáte, nebo jezdíte na chatu.

Jak se počítají podíly a společné jmění

Podíl alespoň 50 % a nemovitost ve společném jmění se počítají jako jedna vlastněná nemovitost, podíly se nesčítají. U více žadatelů rozhoduje nejvyšší zjištěný počet. Nezapočítat lze rekreační objekt nevhodný k trvalému bydlení a nemovitost, jejíž prodej dokládá podepsaná smlouva, nikoli jen návrh. Refinancování s navýšením úvěru se posuzuje stejně jako nová koupě.

Na které úvěry se pravidla vztahují

Podle praktických postupů ČNB se doporučení D a E týkají úvěrů ke koupi nemovitosti, včetně bytu ve výstavbě, koupě s následnou rekonstrukcí, družstevního podílu, developerského projektu a převzetí dluhu. Patří sem i refinancování nebo refixace spojená s navýšením úvěru. Naopak se nevztahují na refinancování či refixaci bez navýšení, na úvěr na pozemek bez výstavby a na úvěr určený výhradně na výstavbu nebo rekonstrukci.

Limity LTV, DTI a DSTI pro investiční úvěr

ČNB má od roku 2021 podle zákona o České národní bance pravomoc stanovit závazné horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI opatřením obecné povahy. Limity pro investiční hypotéky ale nejsou v tomto opatření, nýbrž v doporučení, jehož dodržování ČNB sleduje a promítá do dohledu. Obecné vysvětlení ukazatelů najdete v našem kompletním průvodci hypotékami, tady jde jen o rozdíly.

Co ukazatele měří

LTV je poměr dluhů zajištěných stejnou nemovitostí k její hodnotě určené podle zákona o spotřebitelském úvěru. DTI porovnává celkové dluhy žadatele s jeho čistým ročním příjmem, tedy dvanáctinásobkem měsíčního. DSTI ukazuje, jakou část čistého měsíčního příjmu spolknou všechny splátky. Výpočet upravuje vyhláška č. 399/2021 Sb. Do DTI se počítají všechny dluhy včetně hypotéky na vlastní bydlení, nejen nový úvěr.

Co platí k datu článku

Doporučení bylo vydáno 27. listopadu 2025 a poskytovatelé podle něj mají postupovat nejpozději od 1. dubna 2026. Na jednání 4. června 2026 bankovní rada ponechala pravidla pro hypotéky beze změny: závazné LTV 80 %, pro mladší 36 let 90 %, ukazatele DTI a DSTI jako závazné limity dál deaktivované. ČNB limity přezkoumává nejméně dvakrát ročně, proto před podáním žádosti vždy ověřte aktuální znění na jejím webu.

Jak banka zohlední budoucí nájemné

Pro schválení úvěru je klíčové, jak s nájemným naloží banka. Vyhláška o úvěrových ukazatelích počítá mezi příjmy i příjmy z nájmu nemovitých věcí, ovšem jen takové, které lze obezřetně vyhodnotit jako stálé na základě prokazatelně doložené příjmové historie za dostatečně dlouhé období. Kupovaný byt takovou historii nemá.

Započtené nájemné rovná se investice

Doporučení ČNB tu obsahuje jednoduché pravidlo: pokud banka zahrne očekávaný výnos z pronájmu pořizované nemovitosti do příjmů žadatele, má takový úvěr považovat za úvěr ke koupi za účelem investice. Neexistuje tedy cesta, jak si nechat nájemné započítat a zároveň získat podmínky pro vlastní bydlení. Kdo potřebuje nájemné k tomu, aby na úvěr dosáhl, dostane automaticky limit LTV 70 % a DTI 7.

Nájem z bytů, které už vlastníte

Jinak je to s nájemným z nemovitostí, které už pronajímáte. Pokud máte nájemní smlouvy a příjmy z nájmu uvádíte v daňovém přiznání, jde o doložitelnou historii a banka je může do příjmů zahrnout podle svých pravidel. Kolik procent z nájemného banky skutečně uznávají a jaké doklady chtějí, veřejné předpisy nestanoví, každý poskytovatel to má ve vlastní metodice. Zeptejte se na ni před podáním žádosti a mějte nájem řádně evidovaný, jak popisuje náš praktický průvodce pro pronajímatele.

Vlastní zdroje a modelový výpočet

Při limitu LTV 70 % musíte ze svého pokrýt nejméně 30 % hodnoty zástavy, a k tomu vedlejší náklady koupě, jako je provize, právní služby nebo vybavení. Hodnota zástavy navíc vychází z odhadu, ne z kupní ceny. Pokud odhadce ocení byt níž, než kolik za něj platíte, rozdíl doplácíte z vlastních zdrojů.

Modelový příklad: kolik vlastních peněz

Následující čísla jsou vymyšlená a slouží jen k ilustraci. Byt stojí 5 000 000 Kč a odhad vyjde na stejnou částku. Při koupi k vlastnímu bydlení by limit LTV 80 % dovolil úvěr až 4 000 000 Kč a vlastní zdroje 1 000 000 Kč. U investičního bytu doporučené LTV 70 % znamená úvěr nejvýše 3 500 000 Kč a vlastní zdroje nejméně 1 500 000 Kč. Rozdíl půl milionu korun je potřeba mít připravený navíc.

Modelový příklad: DTI a DSTI

Žadatel má ještě hypotéku na vlastní byt se zůstatkem 2 000 000 Kč a měsíční splátkou 12 000 Kč. Celkové dluhy po novém úvěru činí 5 500 000 Kč. Aby DTI nepřesáhlo 7, potřebuje čistý roční příjem aspoň 785 715 Kč, tedy zhruba 65 480 Kč měsíčně. Při modelové sazbě 5 % a splatnosti 30 let vychází nová splátka na 18 789 Kč. Se zátěžovou sazbou o 2 body vyšší by to bylo 23 286 Kč.

Obě splátky dohromady by při zátěžové sazbě činily 35 286 Kč. Pokud by banka chtěla, aby DSTI ani v zátěžovém scénáři nepřekročilo 40 %, potřeboval by žadatel čistý měsíční příjem kolem 88 200 Kč. U investičního úvěru tedy nemusí rozhodovat jen DTI, ale celková schopnost splácet.

Modelový cash flow bytu

Předpokládejme vymyšlené nájemné 18 000 Kč měsíčně a náklady vlastníka včetně fondu oprav, pojištění a průměrné rezervy na prázdné měsíce 3 000 Kč. Čistě zbude 15 000 Kč, zatímco splátka při modelové sazbě činí 18 789 Kč. Chybějících zhruba 3 800 Kč měsíčně musí investor doplácet ze svého. Proto se vyplatí mít vedle vlastních zdrojů i samostatnou rezervu pronajímatele na opravy a výpadky nájmu.

Fixace a splatnost u bytu na pronájem

Fixace funguje u investiční hypotéky stejně jako u jakékoli jiné: po dobu fixace se sazba nemění a na jejím konci ji banka nabídne novou. U investice ale vyšší splátka může otočit výsledek celého projektu, protože nájemné se nedá zvedat libovolně a jeho zvyšování má v zákoně svá pravidla.

Kratší, nebo delší fixace

Delší fixace dává jistotu, kolik budete splácet, a usnadňuje plánování výnosu. Kratší fixace zase častěji přináší konec fixace, kdy se dá úvěr zpravidla splatit nebo převést bez dalších nákladů, což se hodí, pokud plánujete byt po několika letech prodat. Rozhodující je, zda projekt vydrží i sazbu výrazně vyšší, než je ta dnešní. Doporučení ČNB proto počítá se zátěžovým testem o 2 procentní body.

Splatnost a průběh splácení

ČNB doporučuje, aby splatnost úvěru na bydlení zpravidla nepřesáhla 30 let a nepřekročila horizont ekonomické aktivity žadatele ani životnost nemovitosti. Banky by také neměly sjednávat nestandardní průběh splácení, který přesouvá zátěž do budoucna, například odklad splátek jistiny nebo postupně rostoucí splátky. Investor proto nemůže počítat s tím, že by první roky platil jen úroky a jistinu splatil až z prodeje bytu.

Americká hypotéka a zástava jiné nemovitosti

Častý nápad zní: když na investiční byt nemám 30 % vlastních peněz, zastavím svůj stávající byt a vezmu si neúčelový úvěr. Jak funguje neúčelový úvěr se zástavou, popisuje článek o tom, jak funguje americká hypotéka. U investičního záměru ale doporučení ČNB tuto cestu výslovně řeší.

Neúčelový úvěr se považuje za investiční

Podle doporučení D mají poskytovatelé u neúčelových úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí obezřetně předpokládat, že slouží k investičnímu záměru. Výjimka platí jen tehdy, když podrobné posouzení jednoznačně prokáže, že peníze na koupi investiční nemovitosti nepůjdou. V praxi tedy americká hypotéka neslouží jako obchvat limitů LTV 70 % a DTI 7, ale zpravidla se na ni vztahují stejně.

Zástava druhé nemovitosti a výpočet LTV

Jiná situace nastane, když banka vezme do zástavy kromě kupovaného bytu ještě vaši další nemovitost. Vyhláška o úvěrových ukazatelích pro takový případ stanoví, že se hodnoty všech zastavených obytných nemovitostí sečtou. Pokud je druhá nemovitost už zatížená jinými dluhy, započítá se jen ta část hodnoty, která zbývá volná. Díky vyšší hodnotě zajištění může LTV vyjít pod 70 %, i když samotná kupní cena bytu je z velké části financovaná úvěrem.

Zástava nemovitosti rodičů

Pro výpočet LTV může stejně posloužit i nemovitost rodičů. Pro ně ale jde o vážné riziko: když dlužník nesplácí, banka se může uspokojit z jejich domu. Jak se chránit, rozebírá článek o tom, co obnáší zástava vlastní nemovitosti za cizí dluh.

Úvěr na s.r.o., nebo na fyzickou osobu

Limity LTV a DTI podle zákona o ČNB i doporučení se vztahují na spotřebitelské úvěry zajištěné obytnou nemovitostí. Spotřebitelem je člověk, který úvěr sjednává mimo rámec své podnikatelské činnosti. Úvěr pro obchodní společnost spotřebitelským úvěrem není, a proto se na něj zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru ani limity ČNB pro spotřebitelské úvěry nevztahují.

Jak banka posuzuje firmu

Úvěr pro s.r.o. banka posuzuje jako podnikatelský. Dívá se na hospodaření společnosti, její kapitál, očekávané příjmy z nájmu a zajištění. Nově založená společnost bez historie hospodaření má pozici slabší než zaměstnanec s pravidelnou mzdou. Banka může požadovat další zajištění, například ručení společníka, takže osobní odpovědnost se tím nemusí úplně oddělit.

Daňové rozdíly

Firma daní zisk daní z příjmů právnických osob, jejíž sazba podle § 21 zákona o daních z příjmů činí 21 %. Úroky z úvěru jsou u ní nákladem podle obecných pravidel, u půjček od spojených osob ale platí omezení podle § 25. Když chcete peníze z firmy dostat k sobě, podíl na zisku se znovu daní srážkovou daní podle § 36, ověřte aktuální výši. Fyzická osoba naopak daní příjmy z nájmu jen jednou, podle § 9.

Daně: úroky jako výdaj a odpočet u vlastního bydlení

U úroků z hypotéky existují v zákoně o daních z příjmů dva zcela odlišné režimy. U pronajímaného bytu jsou úroky výdajem k příjmům z nájmu podle § 9. U vlastního bydlení je lze za podmínek § 15 odečíst od základu daně jako nezdanitelnou část. Investiční byt patří do prvního z nich. Podrobnosti k evidenci nájmu najdete v článku o dani z příjmů z nájmu a evidenci výdajů.

Úroky u příjmů z nájmu podle § 9

Základem daně z nájmu jsou příjmy snížené o výdaje na jejich dosažení, zajištění a udržení. Úroky z úvěru, kterým jste byt pořídili, mezi tyto výdaje patří, pokud nejsou součástí ocenění majetku. Splátky jistiny výdajem nejsou, protože pořizovací cena bytu se do výdajů dostává postupně přes odpisy. Jak odpisy fungují, vysvětluje článek o odpisech pronajímaného bytu.

Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje

Místo skutečných výdajů můžete podle § 9 odst. 4 uplatnit paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč, ověřte aktuální výši. Paušál ale podle § 9 odst. 5 zahrnuje veškeré výdaje spojené s nájmem, takže úroky už zvlášť uplatnit nelze. U bytu financovaného hypotékou proto v prvních letech, kdy tvoří úroky velkou část splátky, často vycházejí skutečné výdaje výhodněji. Zvolený způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit.

Modelový příklad daně

Ve vymyšleném příkladu přijde za rok nájemné 216 000 Kč. Úroky za první rok při modelové sazbě 5 % činí zhruba 173 800 Kč. S paušálem by výdaje byly 64 800 Kč a dílčí základ daně 151 200 Kč. Se skutečnými výdaji jen úroky pokryjí většinu příjmů a po přičtení fondu oprav, pojištění a odpisů vyjde dílčí základ nulový nebo záporný. Pokud výdaje převýší příjmy, vzniká ztráta podle § 5 odst. 3.

Co se stane se ztrátou

Ztráta z nájmu snižuje podle § 5 odst. 3 jen dílčí základy daně z § 7 až 10, například z podnikání, ne však mzdu. Stanovenou daňovou ztrátu lze podle § 34 odečíst ve dvou předcházejících nebo v pěti následujících zdaňovacích obdobích. Zaměstnanec bez dalších dílčích základů ji tedy využije jen proti příjmům z nájmu v jiných letech.

Odpočet podle § 15 na investiční byt neplatí

Odpočet úroků podle § 15 odst. 3 a 4 je vázaný na bytovou potřebu, kterou poplatník užívá k vlastnímu trvalému bydlení, případně k bydlení manžela, potomků, rodičů nebo prarodičů. Zákon výslovně vylučuje výstavbu pro účely nájmu a u bytu, který se k nájmu používá, dovoluje odpočet jen v poměrné výši po dobu takového užívání. Úroky z úvěru na čistě investiční byt tedy od základu daně podle § 15 neodečtete, zákon navíc stanoví roční strop, ověřte aktuální výši.

Deklarované vlastní bydlení a pozdější pronájem

Rozdíl mezi LTV 80 % a 70 % svádí uvést v žádosti vlastní bydlení a byt pak pronajmout. Zákon o spotřebitelském úvěru v § 84 odst. 2 ukládá spotřebiteli poskytnout úplné a pravdivé informace, které poskytovatel pro posouzení úvěruschopnosti požaduje. Účel úvěru mezi ně patří, protože na něm závisí, jaké limity banka použije.

Vědomě nepravdivé údaje

Podle § 84 odst. 4 nemůže být závazek ze smlouvy o úvěru na bydlení zrušen jen proto, že informace od spotřebitele byly neúplné. Tato ochrana ale neplatí, pokud spotřebitel vědomě poskytl neúplné nebo nepravdivé informace. Kdo tedy při sjednání ví, že byt pronajme, a přesto uvede vlastní bydlení, nemůže se na ni spolehnout. Co přesně pak hrozí, určuje konkrétní úvěrová smlouva a obchodní podmínky banky.

Co si ve smlouvě přečíst

Ve smlouvě hledejte ustanovení o účelu úvěru, o prohlášeních dlužníka, o povinnosti oznamovat změny a o tom, co banka může udělat při jejich porušení. Některé smlouvy mohou upravovat i pojištění zastavené nemovitosti nebo souhlas banky s jejím pronájmem. Pokud smlouva souhlas vyžaduje, požádejte o něj předem. Na co myslet u pojistky, shrnuje článek o pojištění pronajímaného bytu.

Šest chyb u hypotéky na investiční byt

1. Počítat s LTV 80 %. U bytu k pronájmu nebo třetí nemovitosti doporučení ČNB počítá se 70 % a výjimka 5 % objemu se na něj nevztahuje.
2. Zapomenout na stávající dluhy v DTI. Do sedminásobku ročního příjmu se počítá i hypotéka na vlastní bydlení, spotřebitelské úvěry a dosud nečerpané jistiny jiných úvěrů.
3. Stavět splátku jen na nájemném. Budoucí nájem banka neuzná jako stálý příjem a každý prázdný měsíc musíte zaplatit ze svého.
4. Brát americkou hypotéku jako obchvat. Neúčelový úvěr se zástavou se podle doporučení obezřetně považuje za investiční.
5. Zvolit paušál bez propočtu. Paušál 30 % v sobě zahrnuje i úroky, takže v prvních letech úvěru může vyjít hůř než skutečné výdaje.
6. Uvést v žádosti vlastní bydlení, když víte, že budete pronajímat. Porušujete povinnost dát pravdivé informace a přicházíte o ochranu podle § 84 odst. 4.

Nejčastější otázky: hypotéka na investiční nemovitost

Odpovědi na otázky, které investoři před žádostí o úvěr na byt k pronájmu kladou nejčastěji, stručně a s odkazem na pravidla platná k datu článku.

Je druhý byt vždy investiční hypotéka?

Ne vždy. Podle počtu vlastněných nemovitostí spadá pod přísnější doporučení až třetí a každá další obytná nemovitost. U druhého bytu rozhoduje účel. Pokud ho kupujete k pronájmu, jde o úvěr za účelem investice a doporučené limity LTV 70 % a DTI 7 platí. Pokud v něm budete sami trvale bydlet, posuzuje se jako úvěr na vlastní bydlení.

Od kdy platí limit LTV 70 % pro investiční byty?

Doporučení vydala ČNB 27. listopadu 2025 a poskytovatelé podle něj mají postupovat nejpozději od 1. dubna 2026. Vztahuje se na úvěry ke koupi obytné nemovitosti poskytnuté od tohoto dne. Jde o doporučení, nikoli o závazné opatření, ČNB ale jeho dodržování sleduje a výsledky zohledňuje při dohledu nad poskytovateli úvěrů. Na jednání 4. června 2026 bankovní rada pravidla pro hypotéky ponechala beze změny.

Započítá banka do příjmů nájemné z kupovaného bytu?

Může, ale pak jde podle doporučení ČNB vždy o investiční úvěr s limity LTV 70 % a DTI 7. Vyhláška o úvěrových ukazatelích navíc uznává jen příjmy obezřetně vyhodnocené jako stálé a doložené historií. Kolik z budoucího nájemného konkrétní banka uzná, určuje její vlastní metodika a veřejné předpisy to nestanoví.

Obejdu limity americkou hypotékou?

Zpravidla ne. Doporučení ČNB říká, že u neúčelových úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí se má obezřetně předpokládat investiční záměr, pokud poskytovatel po podrobném posouzení jednoznačně nezjistí opak. Neúčelový úvěr se zástavou vlastního bytu proto obvykle podléhá stejným doporučeným limitům jako klasická investiční hypotéka, tedy LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7.

Vztahují se limity ČNB na úvěr pro s.r.o.?

Ne. Limity ze zákona o ČNB i doporučení se týkají spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí a úvěr pro obchodní společnost spotřebitelský není. Banka ho posuzuje jako podnikatelský úvěr podle hospodaření firmy a zajištění a může chtít ručení společníka. Firma zároveň mění zdanění, protože zisk daní daní z příjmů právnických osob a výplatu podílu na zisku znovu.

Můžu si odečíst úroky z hypotéky na byt k pronájmu?

Ano, ale jako výdaj k příjmům z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, a jen pokud neuplatňujete paušál 30 %, který všechny výdaje včetně úroků zahrnuje. Odpočet úroků od základu daně podle § 15 je určený pro vlastní trvalé bydlení a na čistě investiční byt ho uplatnit nelze.

Co když byt pronajmu až po několika letech bydlení?

Pokud jste byt při sjednání úvěru opravdu kupovali k bydlení, uvedli jste pravdivé informace. Povinnost podle § 84 se týká údajů před uzavřením smlouvy. Ověřte si ale v úvěrové smlouvě, zda musíte bance změnu užívání oznámit nebo získat její souhlas. Za dobu pronájmu navíc ztratíte nárok na odpočet úroků podle § 15 a úroky budete uplatňovat k příjmům z nájmu.

Zdroje: Doporučení ČNB z 27. 11. 2025, Praktické postupy ČNB k doporučení, Tisková zpráva ČNB z 27. 11. 2025, Vyhláška o úvěrových ukazatelích, Zákon o spotřebitelském úvěru, Zákon o daních z příjmů