Výnos investičního bytu spočítáte jako roční příjem z nájmu vydělený cenou bytu, ale teprve po odečtení nákladů, neobsazenosti a daně zjistíte, kolik vám byt skutečně vydělává. Hrubý výnos z inzerátu bývá o třetinu i více vyšší než čistý. U bytu na hypotéku navíc rozhoduje, zda je úroková sazba nižší než čistý výnos, a jak vysoké je měsíční cash flow. Pravidla nájmu bytu, která ovlivňují příjem i rizika, upravuje občanský zákoník v § 2235 a následujících.
- Hrubý výnos je roční nájemné dělené cenou bytu. Neobsahuje žádné náklady, proto se hodí jen k prvnímu hrubému třídění nabídek.
- Čistý výnos odečítá příspěvek na správu domu, daň z nemovitých věcí, pojištění, opravy, obnovu vybavení, neobsazenost a případnou placenou správu.
- Do jmenovatele patří i vedlejší náklady koupě a vybavení, ne jen kupní cena.
- Hypotéka zvyšuje výnos vlastních peněz jen tehdy, když je úroková sazba nižší než čistý výnos bytu. Jinak páka výnos snižuje.
- Splátka jistiny není náklad, ale spoření do vlastního majetku. Cash flow a výnos jsou dvě různá čísla.
- Nájemné lze bez ujednání zvyšovat jen omezeně: nejvýše o 20 % za tři roky a jen do srovnatelného nájemného (§ 2249 občanského zákoníku).
- Byt je málo likvidní a soustředěný do jediného aktiva. Při srovnání s jinými investicemi porovnávejte čistá čísla na stejném základě.
Proč jedno číslo o výnosu nestačí
Výnosnost bytu se v praxi uvádí v několika podobách a každá odpovídá na jinou otázku. Hrubý výnos říká, jak drahý je byt vzhledem k nájemnému. Čistý výnos říká, kolik zbude po provozních nákladech. Výnos vlastního kapitálu říká, co vydělávají vaše vlastní peníze, když část ceny kryje úvěr. Cash flow říká, zda vám každý měsíc peníze přibývají, nebo je musíte do bytu doplácet.
Základ výpočtu vždy uveďte
Žádný předpis nedefinuje, co přesně je „čistý výnos“ bytu. Jeden prodejce ho počítá z kupní ceny, jiný z celkové investice, další před daní a někdo po dani. Proto dvě nabídky se stejným procentem nemusí znamenat totéž. Když výnos počítáte sami, zapište si vždy, co je v čitateli a co ve jmenovateli. Teprve pak lze porovnávat byty mezi sebou i s jinými investicemi. Provozní stránku pronájmu, od smlouvy po evidenci plateb, popisuje praktický průvodce pro pronajímatele.
Výnos z nájmu a změna ceny jsou dvě složky
Celkový výsledek investice tvoří dvě části: průběžný výnos z nájmu a změna hodnoty bytu mezi koupí a prodejem. Tento článek se věnuje první části, kterou lze spočítat předem z nájmu a nákladů. Budoucí cenu bytu předem spočítat nelze. Kdo počítá s růstem ceny jako s jistotou, přestává počítat a začíná odhadovat. Pro rozhodnutí je bezpečnější vědět, zda se byt uživí i bez něj.
Hrubý výnos: vzorec a jeho slepá místa
Hrubý výnos se počítá jednoduše: roční nájemné vydělené kupní cenou a vynásobené stem. U modelového bytu s kupní cenou 4 000 000 Kč a nájemným 16 000 Kč měsíčně je roční nájemné 192 000 Kč a hrubý výnos 4,8 %. Všechna čísla v tomto článku jsou vymyšlená pro ilustraci mechaniky. Nejde o tržní údaje ani o odhad, jaký nájem nebo cena jsou někde obvyklé.
Násobek ročního nájemného
Totéž vyjadřuje obrácený ukazatel: kolikrát se roční nájemné vejde do ceny bytu. V modelu je to 4 000 000 děleno 192 000, tedy zhruba 20,8. Čím vyšší násobek, tím nižší hrubý výnos. Ukazatel je užitečný pro rychlé srovnání dvou bytů v jednom domě nebo lokalitě, ale trpí stejnou vadou jako hrubý výnos: nevidí náklady, prázdné měsíce ani stav bytu.
Co hrubý výnos zamlčí
Hrubý výnos předpokládá, že byt je pronajatý dvanáct měsíců ročně, nájemce platí včas a vlastník nemá žádné výdaje. Nic z toho neplatí. Navíc počítá jen s kupní cenou, ačkoli investor zaplatil i právní služby, odhad, zápis do katastru, případnou provizi a vybavení.
Náklady, které patří do výpočtu
Do čistého výnosu patří všechno, co musí platit vlastník a nepřenese to na nájemce. Nájemce podle zákona hradí zálohy na služby a jen běžnou údržbu a drobné opravy, které vymezuje nařízení vlády o drobných opravách. Zbytek jde za pronajímatelem, protože ten podle § 2257 občanského zákoníku udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Následující položky tvoří jádro výpočtu.
Příspěvek na správu domu a odměna správce
Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku podle svého podílu na společných částech, jak stanoví § 1180 občanského zákoníku. Tomuto příspěvku se hovorově říká fond oprav. Nejde o službu, kterou by bylo možné vyúčtovat nájemci: zákon č. 67/2013 Sb. výslovně uvádí, že nákladem na služby nejsou revize a odpisy domu ani podobné položky. Příspěvek i odměnu správce domu tedy platí vlastník z nájemného.
Daň z nemovitých věcí
Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je vlastník, nikoli nájemce (§ 8 zákona o dani z nemovitých věcí). Přiznání se podává do 31. ledna, ale jen při změně rozhodných okolností, typicky v roce po koupi. Daň se platí do 31. května, vyšší částky ve dvou splátkách. Ve výpočtu výnosu je obvykle malou položkou, ale nesmí chybět. Její výši ovlivňuje obec koeficienty, proto ji ověřte pro konkrétní byt.
Pojištění
Dům bývá pojištěn společenstvím vlastníků a vlastník bytu na to přispívá v platbách za správu. Pronajímatel ale obvykle potřebuje i vlastní pojištění, například vybavení bytu a odpovědnosti. Co kryje které pojištění a kde vznikají mezery mezi pojistkou domu, pronajímatele a nájemce, rozebírá článek o pojištění pronajímaného bytu a rozdělení rizik. Do výpočtu patří celé roční pojistné, které platíte vy.
Opravy a obnova vybavení
Kotel, bojler, podlahy, kuchyňská linka a spotřebiče mají omezenou životnost. Rozumný výpočet s nimi počítá průběžně, ne až ve chvíli, kdy se porouchají. Nejjednodušší je rozdělit očekávanou cenu výměny počtem let životnosti a tuto částku odečítat každý rok. U vybaveného bytu je položka vyšší, protože nábytek a spotřebiče se opotřebují rychleji.
Neobsazenost
Mezi dvěma nájemci byt obvykle nějakou dobu stojí: odchod, úklid, drobné opravy, inzerce a prohlídky. Každý prázdný měsíc znamená výpadek celé dvanáctiny ročního nájemného, zatímco příspěvek na správu a zálohy na služby běží dál. Ve výpočtu se neobsazenost zadává jako počet prázdných měsíců ročně nebo jako procento z potenciálního nájemného. Kolik si na prázdné měsíce odkládat, řeší článek o rezervě pronajímatele na opravy a výpadky.
Čistý výnos na modelovém bytě
Modelový byt stojí 4 000 000 Kč. K tomu investor zaplatil 150 000 Kč vedlejších nákladů a 200 000 Kč za vybavení, celková investice je tedy 4 350 000 Kč. Nájemné je 16 000 Kč měsíčně a investor počítá s jedním prázdným měsícem ročně. Všechny částky jsou vymyšlené, jejich účelem je ukázat postup. Pro vlastní výpočet dosaďte čísla z konkrétní nabídky, prohlášení vlastníka a rozpočtu společenství.
| Položka (modelová, vymyšlená čísla) | Ročně |
|---|---|
| Potenciální nájemné (12 × 16 000 Kč) | 192 000 Kč |
| Ztráta z neobsazenosti (1 měsíc) | minus 16 000 Kč |
| Efektivní příjem z nájmu | 176 000 Kč |
| Příspěvek na správu domu a odměna správce | minus 18 000 Kč |
| Daň z nemovitých věcí | minus 1 000 Kč |
| Pojištění pronajímatele | minus 2 500 Kč |
| Opravy a obnova vybavení | minus 12 000 Kč |
| Čistý provozní výnos před daní | 142 500 Kč |
| Čistý výnos z celkové investice 4 350 000 Kč | 3,28 % |
Z hrubých 4,8 % zbude 3,28 %
Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem je v modelu přes jeden a půl procentního bodu, tedy zhruba třetina hrubého čísla. Část rozdílu vzniká v čitateli, kde ubyly náklady a prázdný měsíc, část ve jmenovateli, kde přibyly vedlejší náklady a vybavení. Když by investor spočítal hrubý výnos z celkové investice, vyšlo by mu 4,41 %. Už jen poctivý jmenovatel tedy ubere přibližně čtyři desetiny bodu.
Placená správa v modelu
Kdyby investor svěřil byt správci za odměnu 10 % z vybraného nájemného (opět vymyšlená sazba), zaplatil by ročně 17 600 Kč. Čistý provozní výnos by klesl na 124 900 Kč a čistý výnos na 2,87 %. Srovnání ukazuje, že vlastní práce pronajímatele má peněžní hodnotu. Kdo počítá výnos bez správy, ale správu dělá sám, by měl vědět, kolik hodin ročně za rozdíl vlastně pracuje.
Daň z příjmů ve výpočtu výnosu
Příjmy z nájmu bytu patří mezi příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů. Základem daně jsou příjmy snížené o výdaje. Pronajímatel si může vybrat mezi skutečnými výdaji a paušálem 30 % z příjmů, který je podle § 9 odst. 4 omezen částkou 600 000 Kč (ověřte aktuální výši). Způsob uplatnění výdajů nelze za daný rok zpětně změnit.
Paušál v modelu
Při paušálu se v modelu zdaní 70 % efektivního příjmu, tedy 123 200 Kč. Při sazbě 15 % vychází daň 18 480 Kč. Čistý výnos po dani klesne na 124 020 Kč, což je 2,85 % z celkové investice. Sazba 15 % platí pro část základu do 36násobku průměrné mzdy, nad ní je 23 % (§ 16). Skutečná daň tedy závisí i na ostatních příjmech investora.
Skutečné výdaje a odpisy
Podle § 9 odst. 5 jsou v paušálu zahrnuty veškeré výdaje související s nájmem, takže vedle něj nelze uplatnit nic dalšího. U skutečných výdajů se naopak odečítají doložené náklady a lze uplatnit i odpisy. Který způsob vyjde lépe, záleží hlavně na financování a výši nákladů. Evidenci a výdaje popisuje článek o dani z příjmů z nájmu a evidenci výdajů, pravidla odpisování článek o odpisech pronajímaného bytu.
Hypotéka, páka a cash flow
Financování úvěrem mění tři věci: kolik vlastních peněz do bytu vložíte, jaký výnos tyto peníze nesou a kolik vám měsíčně zbude nebo chybí. V modelu investor vezme úvěr 3 000 000 Kč na třicet let s anuitní splátkou a vlastní peníze tvoří 1 350 000 Kč (zbytek ceny, vedlejší náklady a vybavení). Úrokové sazby v tabulce jsou vymyšlené a slouží jen k ukázce, jak se výsledek mění.
Páka funguje oběma směry
Pravidlo je mechanické. Když je úroková sazba nižší než čistý výnos bytu, každá vypůjčená koruna vydělá víc, než stojí, a výnos vlastních peněz roste. Když je sazba vyšší, vypůjčená koruna prodělává a výnos vlastních peněz klesá, případně se dostane do záporu. V modelu je čistý výnos 3,28 %. Při sazbě 3 % je páka mírně kladná, při 4 % a výše už výnos vlastního kapitálu stlačuje.
| Úrok (vymyšlený) | Měsíční splátka | Úroky v 1. roce | Jistina v 1. roce | Cash flow v 1. roce | Výnos vlastních peněz |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 % | 12 648 Kč | 89 143 Kč | 62 634 Kč | minus 9 277 Kč | 3,95 % |
| 4 % | 14 322 Kč | 119 038 Kč | 52 831 Kč | minus 29 370 Kč | 1,74 % |
| 5 % | 16 105 Kč | 148 995 Kč | 44 261 Kč | minus 50 756 Kč | minus 0,48 % |
| 6 % | 17 987 Kč | 178 998 Kč | 36 840 Kč | minus 73 338 Kč | minus 2,70 % |
Výnos vlastních peněz v tabulce je čistý provozní výnos 142 500 Kč minus zaplacené úroky, vydělený vlastními penězi 1 350 000 Kč. Je počítaný před daní a bez změny ceny bytu. Cash flow je čistý provozní výnos minus všech dvanáct splátek, tedy úroky i jistina.
Splátka jistiny není náklad
Při sazbě 3 % je cash flow záporné, a přesto je výnos vlastních peněz kladný. Rozpor je jen zdánlivý. Ze splátek odchází 62 634 Kč na jistinu, o kterou se snižuje dluh a o kterou roste podíl investora na bytu. Jistina je tedy nucené spoření, ne ztráta. Náklad na financování tvoří jen úrok a poplatky. Kdo ji počítá jako náklad, podhodnocuje výnos. Peníze na ni ale musíte mít každý měsíc.
Proč na cash flow záleží
Výnos je účetní pohled, cash flow je pohled peněženky. Záporné cash flow znamená, že investor každý měsíc doplácí z jiných příjmů. Při 5 % v modelu jde o více než 4 200 Kč měsíčně ještě před daní a bez prázdných měsíců navíc. Před koupí proto spočítejte, jak dlouho byste záporné cash flow unesli bez prodeje bytu.
Citlivostní tabulka: co výnos nejvíc hýbe
Citlivostní tabulka ukazuje, jak se čistý výnos změní, když se jeden nebo dva vstupy odchýlí od plánu. Níže je čistý provozní výnos před daní z celkové investice 4 350 000 Kč pro tři úrovně nájemného (o 10 % nižší, modelové a o 10 % vyšší) a pro nula až tři prázdné měsíce ročně. Ostatní náklady zůstávají 33 500 Kč. Všechna čísla jsou vymyšlená.
| Měsíční nájemné | 0 prázdných měsíců | 1 prázdný měsíc | 2 prázdné měsíce | 3 prázdné měsíce |
|---|---|---|---|---|
| 14 400 Kč | 3,20 % | 2,87 % | 2,54 % | 2,21 % |
| 16 000 Kč | 3,64 % | 3,28 % | 2,91 % | 2,54 % |
| 17 600 Kč | 4,09 % | 3,68 % | 3,28 % | 2,87 % |
Jak tabulku číst
Každý prázdný měsíc sebere v modelu přibližně třetinu až čtyři desetiny procentního bodu. Byt s nájmem o 10 % vyšším, ale se dvěma prázdnými měsíci, vydělá stejně jako byt s modelovým nájmem a jedním prázdným měsícem. Z toho plyne praktický závěr: stabilní dlouhodobý nájemce za přiměřené nájemné může být výnosnější než snaha o nejvyšší možnou částku, kvůli které byt déle stojí.
Likvidita a rizika investičního bytu
Byt je velké a nedělitelné aktivum. Prodej trvá týdny až měsíce, stojí peníze a nelze prodat jen část. Pronajatý byt se navíc prodává jinému okruhu kupujících než volný, protože při změně vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájmu na kupujícího (§ 2221 občanského zákoníku). Co likvidita znamená v praxi a jak ji porovnat napříč investicemi, vysvětluje článek o likviditě investic a rychlosti přístupu k penězům.
Nájemce přestane platit
Nájemné se platí předem, nejpozději do pátého dne měsíce (§ 2251). Pronajímatel může vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud nájemce nezaplatil nájemné a služby alespoň za tři měsíce, ale musí ho předtím vyzvat k nápravě a ve výpovědi porušení popsat (§ 2291). Byt pak má nájemce odevzdat nejpozději do měsíce. Když neodejde dobrovolně, následuje soudní cesta. Postup krok za krokem popisuje článek když nájemce neplatí nájemné.
Jistota tlumí, ale nekryje všechno
Jistota (kauce) a smluvní pokuta nesmějí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254). V modelu jde nejvýše o 48 000 Kč. Pokud nájemce tři měsíce neplatí a další měsíce trvá vyklizení a oprava bytu, výpadek jistotu snadno přeroste. Pronajímatel mezitím dál platí příspěvek na správu a zálohy na služby. Do citlivostní tabulky se tento scénář vejde jako tři až šest prázdných měsíců v jednom roce.
Regulace nájmu omezuje smluvní volnost
K ujednáním zkracujícím nájemcova práva se podle § 2235 nepřihlíží a nepřihlíží se ani k povinnostem zjevně nepřiměřeným (§ 2239). Pronajímatel nesmí požadovat jiné platby než nájemné a služby (§ 2251 odst. 2) a výpovědní důvody jsou u nájmu bytu vymezené zákonem (§ 2288). Pro výpočet výnosu z toho plyne, že příjem nelze libovolně navyšovat poplatky a že ukončení nájmu nemusí být rychlé.
Zvyšování nájemného má pravidla
Strany si mohou ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248). Bez ujednání může pronajímatel podle § 2249 písemně navrhnout zvýšení nejvýše do srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a tak, aby spolu se zvýšeními za poslední tři roky nepřesáhlo 20 %. Návrh lze podat nejdříve po dvanácti měsících bez zvýšení. Když nájemce do dvou měsíců nesouhlasí, může pronajímatel navrhnout, aby výši určil soud. Postup zjištění srovnatelného nájemného stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb..
Jak byt mechanicky srovnat s jinými investicemi
Srovnání má smysl jen tehdy, když obě strany počítáte stejně. U bytu to znamená čistý výnos po nákladech, neobsazenosti a dani, z celkové investice. U jiné investice výnos po poplatcích a dani. Kdo porovnává hrubý výnos bytu s čistým výnosem jiné investice, dostane zkreslený výsledek. Jak počítat výnos po inflaci, dani a poplatcích na jednotném základě, ukazuje článek o reálném výnosu po inflaci a dani.
Pět rozměrů srovnání
Kromě výnosu porovnávejte ještě čtyři vlastnosti. Likviditu, tedy jak rychle a za kolik se dostanete k penězům. Diverzifikaci, tedy zda nesete riziko jednoho aktiva, nebo mnoha. Páku, protože byt se typicky kupuje na úvěr a výsledek je pak citlivější na sazby. A práci: pronájem vyžaduje čas, komunikaci s nájemci a řešení závad, zatímco jiné investice jsou převážně pasivní.
Šest chyb při výpočtu výnosu z pronájmu
- Výnos počítaný z inzerátu. Hrubý výnos bez nákladů a prázdných měsíců vychází v modelu o třetinu vyšší než čistý.
- Jmenovatel jen z kupní ceny. Vedlejší náklady koupě a vybavení jsou součástí investice a výnos snižují.
- Dvanáct měsíců nájmu ročně. Výpočet bez neobsazenosti je nejoptimističtější možný scénář, ne základní.
- Chybějící obnova vybavení. Spotřebiče a podlahy se opotřebí vždy. Kdo s tím nepočítá, jen odkládá náklad do jednoho roku.
- Splátka jistiny jako náklad. Jistina snižuje dluh a zvyšuje váš podíl na bytu. Náklad financování tvoří úrok a poplatky.
- Výpočet jen pro jednu úrokovou sazbu. Po konci fixace se sazba změní a s ní cash flow i výnos vlastních peněz.
Nejčastější otázky: výnos investičního bytu
Odpovědi shrnují mechaniku výpočtu. Všechna čísla v nich jsou modelová, nejde o tržní údaje.
Jak se počítá hrubý výnos z pronájmu bytu?
Roční nájemné vydělte kupní cenou bytu a vynásobte stem. Byt za 4 000 000 Kč s nájmem 16 000 Kč měsíčně má hrubý výnos 4,8 %. Čísla jsou vymyšlená. Hrubý výnos neobsahuje náklady, neobsazenost ani daň a slouží jen k rychlému srovnání nabídek, ne k rozhodnutí o koupi. K tomu potřebujete čistý výnos.
Jaké náklady se odečítají při výpočtu čistého výnosu?
Příspěvek na správu domu a odměna správce, daň z nemovitých věcí, pojištění pronajímatele, opravy a obnova vybavení, ztráta z prázdných měsíců a případná odměna správcovské firmy. Po dani z příjmů dostanete čistý výnos po dani. Zálohy na služby platí nájemce, proto se do nákladů nepočítají, pokud je vybíráte v plné výši.
Z čeho počítat čistý výnos, z kupní ceny, nebo z celé investice?
Poctivější je počítat z celkové investice, tedy kupní ceny, vedlejších nákladů koupě a vybavení. Všechny tyto peníze jste do bytu vložili a musí vydělávat. Výpočet z kupní ceny výnos nadhodnocuje. Když srovnáváte různé nabídky nebo investice, důležité je hlavně používat všude stejný základ a u každého čísla vědět, zda je před daní, nebo po ní.
Je splátka jistiny hypotéky náklad?
Není. Splátka jistiny snižuje dluh a o stejnou částku roste váš podíl na hodnotě bytu, jde tedy o nucené spoření. Nákladem financování jsou úroky a poplatky. Splátku jistiny ale musíte zaplatit z peněz, proto ovlivňuje cash flow. Výnos a cash flow jsou dvě různá čísla a je potřeba sledovat obě.
Kdy hypotéka zvyšuje výnos investičního bytu?
Když je úroková sazba nižší než čistý výnos bytu. Pak vypůjčené peníze vydělají víc, než stojí, a výnos vlastních peněz roste. Když je sazba vyšší než čistý výnos, páka působí opačně a výnos vlastních peněz klesá, případně je záporný. V modelu s čistým výnosem 3,28 % byla páka kladná jen při sazbě 3 %.
Kolik prázdných měsíců počítat do výpočtu?
Obecné pravidlo neexistuje, záleží na lokalitě, typu bytu a na tom, jak rychle umíte najít nájemce. Rozumné je spočítat více scénářů, například nula až tři prázdné měsíce ročně, a sledovat, jak se mění výsledek. Výměna nájemce, úklid a inzerce zaberou čas i v dobré lokalitě. V modelu každý prázdný měsíc snížil čistý výnos přibližně o třetinu procentního bodu.
O kolik lze zvýšit nájemné, když to smlouva neupravuje?
Podle § 2249 občanského zákoníku může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nejvýše do srovnatelného nájemného v daném místě a tak, aby spolu se zvýšeními za poslední tři roky nepřesáhlo 20 %. Návrh lze podat nejdříve po dvanácti měsících bez zvýšení. Když nájemce nesouhlasí, rozhoduje na návrh pronajímatele soud. Jednodušší je ujednat zvyšování přímo ve smlouvě.
Jak se do výnosu promítne daň z příjmů?
Příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel uplatní buď skutečné výdaje, nebo paušál 30 % z příjmů s horním limitem (ověřte aktuální výši). V modelu s paušálem a sazbou 15 % klesl čistý výnos z 3,28 % na 2,85 %. Skutečná daň závisí i na ostatních příjmech investora.
Zdroje: občanský zákoník 89/2012 Sb., zákon o daních z příjmů, zákon o dani z nemovitých věcí, zákon o službách 67/2013 Sb., nařízení vlády o srovnatelném nájemném, nařízení vlády 308/2015 Sb.
