Investown: kdo platformu vlastní a jak funguje licence ČNB

Investown je česká platforma úvěrového skupinového financování, kterou od listopadu 2019 provozuje společnost Investown Technologies s.r.o. a která má od října 2023 povolení České národní banky jako poskytovatel služeb skupinového financování podle nařízení EU 2020/1503. Investoři přes ni půjčují peníze podnikatelům a firmám na nemovitostní projekty a úvěry bývají zajištěné zástavou. Nejde o banku ani o obchodníka s cennými papíry. Záznam o povolení vede registr poskytovatelů skupinového financování u ESMA.

Kdo je Investown a kdy vznikl

Za značkou Investown stojí společnost Investown Technologies s.r.o., zapsaná do obchodního rejstříku 6. listopadu 2019 u Městského soudu v Praze. Podle vlastní časové osy firmy ji založila čtveřice Alan Pock, Vít Strnad, Dominik Vávra a Filip Suk. Všichni čtyři jsou k polovině roku 2026 zapsaní jako společníci, Alan Pock jako jednatel a zbývající tři jako prokuristé.

Od první nemovitosti k aplikaci

Firma uvádí, že v lednu 2021 koupila první byt v rámci původního obchodního modelu a investorům ho nabídla v březnu téhož roku. Webová platforma byla spuštěna v dubnu 2021 a mobilní aplikace v červenci 2021. Původní model postavený na participacích se později stal předmětem správního řízení u ČNB.

Čím se dnes zabývá

Platforma podle svého informačního listu páruje zájem investorů se zájmem vlastníků projektů o financování, a to formou úvěru. Specializuje se na nemovitostní projekty, typicky výstavbu nebo rekonstrukce. Obecný výklad jednotlivých forem najdete v článku o tom, jak funguje investiční crowdfunding.

Základní údaje z rejstříků

Tvrdé údaje o provozovateli pocházejí z obchodního rejstříku, z rozhodnutí ČNB a z registru ESMA. Značka Investown je obchodní název, smluvním partnerem investora na platformě je vždy společnost Investown Technologies s.r.o. Právě její obchodní firmu a identifikační číslo má smysl hledat v rejstřících, ne název aplikace.

Proč se data povolení liší

Rozhodnutí ČNB nese datum 20. října 2023, ale registr ESMA i informační list firmy uvádějí 24. října 2023. Důvod rozdílu dokumenty nevysvětlují, podstatné je, že registr vede povolení jako aktivní. Pokud chcete kontrolu projít sami, postup popisuje návod, jak ověřit licenci crowdfundingové platformy u ČNB.

Kdo firmu vlastní

Vlastnická struktura je podle obchodního rejstříku rozdělená mezi zakladatele a několik finančních investorů, přičemž rozhodující vliv má spoluzakladatel a jednatel Alan Pock. Přímo drží necelou polovinu základního kapitálu a dalších zhruba pět procent připadá společnosti Pock Capital s.r.o., jejímž jediným společníkem je rovněž on. Dohromady tak kontroluje o něco víc než polovinu podílů.

Finanční investoři

Druhým největším společníkem je ČS Seed Starter, a.s., jejímž jediným akcionářem je Česká spořitelna. Do firmy vstoupila v roce 2020 a drží kolem devatenácti procent. Zhruba desetinu vlastní FINBUS a.s., která vstoupila v roce 2023. Přibližně sedm procent patří společnosti DRFG Financial Services a.s., zapsané dříve pod názvem kari time a.s.

Zakladatelé a dceřiná společnost

Filip Suk, Dominik Vávra a Vít Strnad drží každý kolem tří procent. Investown Technologies je zároveň jediným společníkem společnosti Investown Platforms s.r.o., založené v prosinci 2022. Jakou roli má dceřiná firma v podnikání, z veřejných dokumentů nevyplývá. Investiční smlouvy s investory uzavírá držitel povolení, tedy Investown Technologies.

Od participací k povolení ČNB

Investown začínal s modelem participací, za který mu ČNB pravomocně uložila pokutu jeden milion korun, a teprve poté přešel na regulovaný úvěrový crowdfunding. Podle rozhodnutí ČNB z 5. října 2022 investor uzavíral s firmou participační smlouvy vztahující se ke konkrétní nemovitosti a výnos byl navázaný na nájemné. ČNB v tom shledala shromažďování peněz od veřejnosti ke společnému investování bez povolení.

Co přesně ČNB zjistila

Podle výroku rozhodnutí firma od 1. března do 16. října 2021 shromáždila od 17 942 osob přes 170 milionů korun, čímž porušila zákaz podle § 98 zákona o investičních společnostech a investičních fondech. Firma podala rozklad, bankovní rada ČNB ho 26. ledna 2023 zamítla a rozhodnutí potvrdila. Dalším řádným opravným prostředkem už napadnout nešlo. Celé znění obou rozhodnutí je v seznamu pravomocných rozhodnutí ČNB.

Změna modelu a žádost o povolení

Ještě během řízení firma v červnu 2022 rozhodla participační model postupně ukončit a 22. července 2022 požádala o povolení podle evropského nařízení o skupinovém financování. ČNB jí jako polehčující okolnost přičetla právě ukončování činnosti a podání žádosti. Povolení udělila rozhodnutím z 20. října 2023, tedy necelé tři týdny předtím, než 10. listopadu 2023 skončilo evropské přechodné období pro platformy fungující podle národních pravidel.

Proč na historii záleží

Rozdíl mezi participací a úvěrem není formalita. U participace investor nemá pohledávku za dlužníkem, jen smluvní nárok vůči platformě, a nese tak i riziko jejího selhání. U úvěru podle nařízení má investor, přímo nebo prostřednictvím komisionáře, pohledávku za vlastníkem projektu. Sankce se týká období do října 2021, na dnešní smlouvy se nevztahuje, ale je součástí veřejného záznamu o firmě.

Co povolení dovoluje a kdo dohlíží

Povolení ČNB zní na službu skupinového financování v rozsahu umožnění poskytování úvěrů podle čl. 2 odst. 1 písm. a) bodu i) nařízení EU 2020/1503. Povolení tedy nezahrnuje umisťování akcií, dluhopisů ani podílů ve firmách. Investor vždy půjčuje peníze, nekupuje podíl na nemovitosti ani na společnosti, která projekt realizuje.

Doprovodné služby

V žádosti firma uvedla i další služby, které nařízení s povolením spojuje: stanovení ceny nabídky, individuální správu portfolií úvěrů, použití úvěrového hodnocení a elektronickou vývěsku pro prodej investic mezi investory. Individuální správu portfolia firma nabízí pod názvem Autoinvest, který podle své časové osy spustila v prosinci 2024. Investor v něm předem určí parametry a platforma podle nich rozkládá peníze do úvěrů.

Evropský pas a registr ESMA

Povolení podle nařízení platí v celé Evropské unii. V registru ESMA má Investown Technologies jako hostitelské státy uvedené Rakousko, Slovensko, Německo a Polsko. Mezi poskytovateli se sídlem v Česku má v registru nejstarší datum povolení. Nejde o banku, takže nemá bankovní licenci, ani o obchodníka s cennými papíry. Firma sama v obchodních podmínkách uvádí, že neposkytuje investiční ani platební služby.

Co ČNB nekontroluje

Dohled se týká toho, jak platforma dodržuje pravidla nařízení, například prověřování vlastníků projektů, informace pro investory nebo oddělení peněz klientů. ČNB ale neschvaluje jednotlivé projekty a neručí za jejich splacení. Dokument s klíčovými informacemi k projektu předběžnému schválení úřadem nepodléhá.

Jak z investice vzniká úvěr

U projektů sjednaných od 15. srpna 2024 uzavírá smlouvu o úvěru s vlastníkem projektu přímo Investown, a to jako komisionář svým jménem na účet investorů. Investor tak s vlastníkem projektu nestojí v přímém smluvním vztahu. Na starších projektech sjednaných do 14. srpna 2024 byl úvěr smlouvou přímo mezi investorem a vlastníkem projektu. Právní režim těchto starších projektů se podle podmínek měnit nedá.

Kdo si může půjčit

Vlastníkem projektu může být podle obchodních podmínek jen právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba. Platforma neslouží k poskytování spotřebitelských úvěrů. Firma vlastníka projektu identifikuje podle zákona proti praní peněz a jeho bonitu prověřuje přes registr CRIF. Kreditní skóre podle informačního listu určuje expertním odhadem, bez automatizovaného modelu.

Průběh od pokynu po výplatu

Investor zvolí projekt a částku a stisknutím tlačítka udělí závazný pokyn. Nekvalifikovaný investor ho může do čtyř kalendářních dnů odvolat bez udání důvodu, jak ukládá čl. 22 nařízení. Po uplynutí lhůty přejdou peníze na zvláštní technický účet. Vlastníkovi projektu jsou uvolněny až po naplnění cílové částky, dodání dokumentace a zřízení zajištění.

Když se nevybere dost peněz

Každý projekt má stanovené období nabídky a minimální částku. Pokud se nevybere, podmínky připouštějí tři cesty: zrušení projektu a vrácení peněz do peněženek, jednorázové automatické prodloužení období nabídky o tři měsíce, nebo snížení cílové částky po dohodě s vlastníkem projektu. Když vlastník projektu nezřídí zajištění, platforma nabídku zruší.

Splátky a výplaty

Úroky vlastník projektu posílá na sběrný účet provozovatele a ten je rozděluje do peněženek investorů, podle podmínek do tří pracovních dnů od přijetí platby. Jistina se vrací po splatnosti stejnou cestou. Úroky jsou příjmem z kapitálového majetku a jejich reálný výnos po dani a inflaci je nižší než nominální sazba.

Zajištění a jak s ním platforma pracuje

Zřízení zajištění je podle obchodních podmínek vždy podmínkou financování projektu a jeho podobu určuje platforma. Nejčastěji jde o zástavní právo k nemovitosti, podmínky ale připouštějí i ručení, finanční záruku nebo jiné formy. Zajištění může poskytnout i třetí osoba, například majitel nemovitosti, který sám dlužníkem není.

Kdo je zástavním věřitelem

U novějších projektů uzavírá zajišťovací dokumentaci Investown jako komisionář na účet investorů. U starších projektů vystupuje jako takzvaný agent pro zajištění: vykonává práva zástavního věřitele vlastním jménem ve prospěch investorů a výtěžek ze zajištění jim náleží v poměru podle výše jejich financování. V obou případech investor sám zástavu vymáhat nemůže, dokud mu platforma práva výslovně nepostoupí.

Hodnota zástavy se mění

Platforma podle informačního listu posuzuje zajištění z dokumentů vlastníka projektu a veřejných rejstříků a nejméně jednou ročně ho přehodnocuje. Výtěžek z prodeje zástavy ale nemusí odpovídat odhadu. Nucený prodej může trvat déle a skončit pod odhadní cenou. Kdo zvažuje obdobnou roli z opačné strany, najde souvislosti v článku o tom, co znamená zástava nemovitosti za cizí dluh.

Co číst v nabídce projektu

Ke každé nabídce musí existovat dokument s klíčovými informacemi pro investory. U úvěrů obsahuje mimo jiné trvání úvěru, úrok, splátkový kalendář, opatření ke zmírnění rizika a selhání vlastníka projektu za posledních pět let. Je spolehlivějším zdrojem než marketingový popis.

Co se děje, když projekt nesplácí

Při problémech se splácením jedná s dlužníkem a vymáhá pohledávku výhradně platforma, investor nemá vlastní páky. Obchodní podmínky platformě dávají široké oprávnění měnit smlouvu o úvěru, pokud to podstatně nepoškozuje zájmy investorů nebo je to podle jejího názoru nutné ke snížení rizika.

Prodloužení splatnosti

Platforma může na žádost vlastníka projektu prodloužit splatnost vždy až o šest měsíců, nejvýše třikrát, tedy v souhrnu až o osmnáct měsíců, a to s navýšením úroku. Může také měnit splátkový kalendář, snížit úrok nebo souhlasit s výměnou zajištění. Pro investora to znamená, že datum splatnosti v nabídce není pevně zaručené.

Vymáhání a prodej pohledávky

Vymáhání zahrnuje mimosoudní jednání, žalobu, exekuci i přihlášku do insolvenčního řízení nebo dražby. Stav dlužníka si lze ověřit v insolvenčním rejstříku. Místo vymáhání může platforma pohledávku prodat třetí osobě, pokud to podle ní povede ke srovnatelnému nebo lepšímu výsledku. Výtěžek po odečtení nákladů připadne investorům poměrně.

Kdy platforma vymáhat nemusí

Pokud je úspěšné vymáhání podle platformy nepravděpodobné nebo by náklady převýšily přínos, nemusí vymáhat vůbec. Může také ukončit správu investice a pohledávku převést na investora, který pak musí jednat sám. Výsledkem selhání tak může být částečná návratnost, dlouhé čekání, nebo i úplná ztráta. Míru selhání platforma podle nařízení každoročně zveřejňuje.

Prodej investice před splatností

Investown provozuje elektronickou vývěsku, kde mohou investoři nabídnout svou pohledávku z úvěru jiným investorům. Prodej probíhá postoupením pohledávky a kupující vstupuje do práv ze smlouvy o úvěru. Platforma výslovně nezaručuje, že se kupec najde.

Jak vývěska funguje

Prodávající zvolí pohledávku, výši a cenu a zveřejní inzerát. Kupující musí nabídku sám vyhledat, systém pokyny automaticky nepáruje, a proto podle firmy nejde o mnohostranný obchodní systém. Podle podmínek je cena postupované pohledávky v současné době technicky omezena na výši jistiny. Prodej je zpoplatněný a poplatek hradí prodávající, jeho aktuální výši je nutné ověřit v ceníku.

Omezení, se kterými počítat

Platforma může funkci omezit, pozastavit nebo ji zpřístupnit jen vybraným klientům. Inzerát se automaticky zruší, když na pohledávku přijde platba. Peníze v úvěru jsou tak méně dostupné než na spořicím účtu, srovnání nabízí článek o likviditě konzervativních investic.

Peníze v peněžence a konec platformy

Na investici do projektu se nevztahuje pojištění vkladů ani systém odškodnění investorů, což musí platforma uvádět v informačním listu i v dokumentu ke každé nabídce. Investown není obchodníkem s cennými papíry, takže se na něj nevztahuje ani Garanční fond obchodníků s cennými papíry. Ztrátu z nesplaceného úvěru nikdo nenahradí.

Nevyinvestované peníze

Peníze, které investor pošle na platformu a zatím je neinvestoval, vede provozovatel odděleně od svých na bankovním účtu ve zvláštním režimu podle zákona o bankách. Jako banku informační list uvádí Českou spořitelnu. Podle obchodních podmínek jsou pohledávky klientů z tohoto účtu pojištěné pro případ selhání banky. Investown peněženka není platebním účtem a úroky z ní nejsou. Jak funguje limit pojištění u více bank, vysvětluje článek, jak rozdělit úspory mezi banky.

Když platforma skončí

Obchodní podmínky pro případ úpadku nebo ukončení činnosti provozovatele počítají s tím, že aktivní nabídky předčasně skončí, zůstatek peněženky se vrátí na bankovní účet investora a investice se na výzvu postoupí přímo na investory. Vlastníci projektů mohou dostat pokyn platit přímo investorům nebo třetí osobě pověřené správou. Správu platformy lze také převést na jiného oprávněného poskytovatele. Takový plán ale nezaručuje, že dlužníci budou dál splácet ani že převod proběhne rychle.

Sedm věcí k ověření před první investicí

Povolení ČNB snižuje riziko nepoctivé platformy, ale neodstraňuje riziko nesplaceného úvěru. Následující body platí u Investownu i u jiných úvěrových platforem. Širší souvislosti, jak investice poskládat, nabízí průvodce investováním pro začátečníky.

1. Povolení v registru. Vyhledejte Investown Technologies s.r.o. podle IČO 08667144 v seznamu ČNB nebo v registru ESMA a zkontrolujte, že je povolení aktivní.
2. Smluvní režim projektu. Zjistěte, zda jde o projekt sjednaný před 15. srpnem 2024, nebo po něm, protože se liší právní postavení investora.
3. Dokument s klíčovými informacemi. Přečtěte ho celý, hlavně zajištění, splátkový kalendář, rizikové faktory a historii selhání vlastníka projektu.
4. Podoba zajištění. Ověřte, co přesně je zastaveno, v jakém pořadí a zda zástavní právo už je zapsané v katastru.
5. Test vhodnosti. Vyplňte ho pravdivě. Nařízení ukládá simulaci schopnosti nést ztrátu, která počítá s deseti procenty čistého jmění.
6. Rozložení částky. Jeden úvěr může skončit ztrátou, proto dává smysl rozložit peníze mezi víc projektů a vlastníků.
7. Aktuální podmínky. Poplatky, pravidla vývěsky i obchodní podmínky se mění, proto je vždy ověřte přímo u provozovatele v aktuálním znění.

Článek není doporučením ani placenou propagací. Údaje vycházejí z veřejných rejstříků a dokumentů společnosti ke dni vydání.

Nejčastější otázky: Investown

Odpovědi vycházejí z rejstříků, rozhodnutí ČNB a obchodních podmínek platformy ke dni vydání článku.

Kdo provozuje platformu Investown?

Platformu provozuje společnost Investown Technologies s.r.o., IČO 08667144, se sídlem v Hodkovicích v obci Zlatníky-Hodkovice. Do obchodního rejstříku byla zapsána 6. listopadu 2019 u Městského soudu v Praze. Jednatelem je spoluzakladatel Alan Pock, prokuru mají další tři spoluzakladatelé. Právě tuto obchodní firmu a IČO je potřeba hledat v rejstřících, ne název aplikace.

Má Investown licenci ČNB?

Ano. ČNB udělila společnosti rozhodnutím z 20. října 2023 povolení poskytovatele služeb skupinového financování podle nařízení EU 2020/1503, a to v rozsahu umožnění poskytování úvěrů. Registr ESMA vede povolení jako aktivní s datem 24. října 2023. Nejde o bankovní licenci ani o povolení obchodníka s cennými papíry, dohled vykonává ČNB.

Kdo Investown vlastní?

Podle obchodního rejstříku drží přímo necelou polovinu podílů spoluzakladatel Alan Pock a zhruba pět procent jeho společnost Pock Capital. Dalšími společníky jsou ČS Seed Starter ze skupiny České spořitelny, FINBUS, DRFG Financial Services a tři další spoluzakladatelé s podíly kolem tří procent. Stav vychází ze zápisů v obchodním rejstříku.

Do čeho investor na Investownu investuje?

Investor poskytuje úvěr vlastníkovi projektu, kterým je firma nebo podnikající fyzická osoba, typicky na nemovitostní projekt. Nekupuje podíl na nemovitosti ani na firmě. U projektů sjednaných od 15. srpna 2024 uzavírá smlouvu o úvěru Investown jako komisionář svým jménem na účet investorů, u starších projektů je smlouva přímo mezi investorem a vlastníkem projektu.

Jak je investice zajištěná?

Podmínkou financování je vždy zajištění, nejčastěji zástavní právo k nemovitosti, případně ručení nebo jiná forma. Podobu určuje platforma a uvádí ji v nabídce projektu. Zajištění vykonává platforma jménem investorů. Výtěžek z prodeje zástavy nemusí pokrýt celý dluh, takže zajištění riziko ztráty snižuje, ale nevylučuje. Podrobnosti uvádí dokument s klíčovými informacemi.

Co se stane, když projekt přestane splácet?

Platforma může po dohodě s dlužníkem prodloužit splatnost až o osmnáct měsíců, změnit splátky nebo pohledávku vymáhat soudně, exekučně či v insolvenci, případně ji prodat třetí osobě. Pokud je vymáhání podle ní neúčelné, může správu ukončit a pohledávku převést na investora. Výsledkem může být zpoždění, částečná ztráta, nebo i ztráta celé částky.

Vztahuje se na Investown pojištění vkladů?

Na investici do projektu ne, a nevztahuje se na ni ani systém odškodnění investorů či Garanční fond obchodníků s cennými papíry. Peníze, které na platformě zatím čekají neinvestované, jsou podle obchodních podmínek vedené na účtu ve zvláštním režimu u banky a pro případ selhání této banky pojištěné jsou. Chrání tedy jen čekající peníze.

Dá se investice prodat před splatností?

Investor může pohledávku nabídnout ostatním klientům na elektronické vývěsce. Kupce si ale musí najít sám, platforma likviditu nezaručuje a funkci může omezit nebo pozastavit. Prodej je zpoplatněný a cena je podle podmínek v současné době omezená na výši jistiny. U problémového projektu se kupec hledá obtížně a prodej nemusí proběhnout vůbec.

Zdroje: ARES, Investown Technologies s.r.o., ESMA, registr poskytovatelů služeb skupinového financování, ČNB, rozhodnutí sp. zn. Sp/2021/246/573 a rozhodnutí o rozkladu, ČNB, rozhodnutí o povolení z 20. 10. 2023, Obchodní podmínky platformy Investown, Informační list Investown, Nařízení (EU) 2020/1503, Nařízení v přenesené pravomoci (EU) 2022/1988