Krátkodobý pronájem bytu: živnost, daně a povinnosti

Krátkodobý pronájem bytu turistům přes internetové platformy není z pohledu úřadů klasický nájem, ale zpravidla ubytovací služba. Kdo ji poskytuje opakovaně a za úplatu, potřebuje živnostenské oprávnění, daní příjem podle § 7 zákona o daních z příjmů a řeší i DPH z provize platformy, poplatek z pobytu a hlášení zahraničních hostů. Výchozím vodítkem je informace Generálního finančního ředitelství k poskytovatelům ubytovacích služeb.

Nájem, nebo ubytovací služba

Právo i daně rozlišují dva odlišné vztahy. Nájem bytu slouží k zajištění bydlení nájemce a jeho domácnosti. Ubytování je přechodné, host přijede na pár nocí a odjede. Od toho se odvíjí potřeba živnosti, způsob zdanění, DPH i povinnosti vůči obci a policii, proto si hranici ujasněte dřív, než pustíte do bytu prvního hosta.

Co říká občanský zákoník

Ochranná pravidla nájmu bytu podle § 2235 odst. 2 občanského zákoníku neplatí, pokud pronajímatel přenechává byt k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Zákoník vedle toho zná samostatnou smlouvu o ubytování, kterou § 2326 popisuje jako přechodné ubytování na ujednanou dobu. Host nemá ochranu nájemce bytu, vy zase nesete povinnosti ubytovatele.

Podle čeho to posuzuje finanční správa

Generální finanční ředitelství ve své informaci uvádí, že rozhodující je charakter a délka ubytování. Dlouhodobé přenechání bytu kvůli bydlení je nájem. Přechodné ubytování kvůli rekreaci, studiu nebo sezonní práci je ubytovací služba. U nájmu pronajímatel zajišťuje jen nezbytné věci, jako je voda, teplo, odvoz odpadu či provoz výtahu. Úklid bytu během pobytu, lůžkoviny, výměna prádla, toaletní potřeby nebo snídaně už jdou nad rámec nájmu.

Platformy znamenají zpravidla ubytování

Pomáhá i otázka drobné údržby: u nájmu ji dělá nájemce, od hosta se nečeká. Ubytování zprostředkované internetovými platformami považuje finanční správa v zásadě za ubytovací službu podle kódu 55 klasifikace CZ-CPA. Pokud byt nabízíte na noci přes rezervační web a mezi hosty měníte povlečení, počítejte s režimem ubytovací služby, i když ve smlouvě stojí slovo nájem.

Kdy potřebujete živnost

Živnostenský zákon v § 3 odst. 3 písm. ah) vyjímá z živností pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Klasický nájem proto živnostenský list nepotřebuje. Ubytovací služby jsou ale samostatný obor volné živnosti, uvedený v příloze č. 4 zákona pod číslem 55. Nařízení vlády č. 278/2008 Sb. do tohoto oboru výslovně zahrnuje ubytování v bytových domech, rodinných domech i stavbách pro rodinnou rekreaci. U kapacity do deseti lůžek sem patří i podávání snídaní hostům.

Jak se volná živnost získá

Volná živnost se ohlašuje živnostenskému úřadu, žádná odborná praxe se nedokládá. Stačí splnit všeobecné podmínky podle § 6, tedy plnou svéprávnost a bezúhonnost. Ohlásit ji může i zaměstnanec, který ubytování provozuje vedle práce. Postup, zálohy a první kroky shrnuje průvodce, jak začít podnikat jako OSVČ.

Co když živnost chybí

Chybějící oprávnění zdanění nebrání. Podle informace GFŘ činnost poskytovatelů ubytování přes platformy vykazuje všechny znaky podnikání podle § 420 občanského zákoníku. Kdo živnost nemá, ačkoli ji mít měl, daní příjem podle § 7 odst. 1 písm. c) jako jiné podnikání. Horší je i paušál. Chybějící oprávnění tedy daňově nic neušetří, jen přidá riziko postihu.

Hraniční případy

Ne každý pronájem na kratší dobu je ubytovací služba. Pokud přenecháte vybavený byt na několik měsíců pracovníkovi na montáži a nestaráte se o úklid ani prádlo, blíží se situace spíš nájmu. Naopak pokoj ve vlastním bytě nabízený přes platformu na víkendy bude ubytováním. Když si nejste jistí, popište úřadu konkrétní rozsah služeb a zeptejte se předem.

Daň z příjmů: § 7, § 9 a výdajové paušály

Paragraf 9 zdaňuje příjmy z nájmu nemovitých věcí a bytů, ale jen pokud nejde o příjmy podle § 6 až 8. Paragraf 7 zdaňuje příjmy ze samostatné činnosti, tedy i ze živnosti. Protože ubytování přes platformu je podle finanční správy podnikání, patří jeho výnos do § 7. Klasický nájem v § 9 rozebírá článek o zdanění příjmů z pronájmu bytu.

Výdajové paušály ve srovnání

Kdo neuplatňuje skutečné výdaje, může použít procento z příjmů. Podle § 7 odst. 7 písm. b) jde u živnosti o 60 % z příjmů, nejvýše 1 200 000 Kč výdajů. Bez živnostenského oprávnění zbývá § 7 odst. 7 písm. d) se 40 % a stropem 800 000 Kč. U klasického nájmu podle § 9 odst. 4 je paušál 30 % se stropem 600 000 Kč. Zákonné limity si před podáním přiznání ověřte v aktuálním znění, podrobný výklad nabízí článek o paušálních výdajích OSVČ.

Skutečné výdaje, nebo paušál

U krátkodobého pronájmu bývají výdaje vyšší: provize platformy, úklid, praní prádla, energie a opotřebení vybavení. Skutečné výdaje se vyplatí, pokud převyšují paušál a máte na ně doklady. Kdo vede daňovou evidenci, může odpisovat i byt a vybavení. Paušál naopak šetří administrativu, ale podle § 7 odst. 8 se jím pokrývají všechny výdaje a vést musíte aspoň záznamy o příjmech a evidenci pohledávek.

Přiznání, registrace a odvody

K dani z příjmů se registrujete u finančního úřadu do 15 dnů od zahájení činnosti nebo prvního příjmu. Přiznání podává podle § 38g každý, jehož zdanitelné příjmy za rok přesáhly 50 000 Kč. Zaměstnanec s podepsaným prohlášením ho nepodává jen tehdy, když ostatní příjmy podle § 7 až 10 nepřesáhnou 20 000 Kč. Za splnění podmínek § 2a lze vstoupit do paušálního režimu. Kromě daně řešíte i pojistné, přičemž rozhoduje, zda jde o hlavní, nebo vedlejší činnost OSVČ.

DPH: obrat a provize platformy

Klasický nájem bytu je podle § 56a zákona o DPH od daně osvobozen. Osvobození se však nevztahuje na ubytovací služby odpovídající kódu CZ-CPA 55 ani na krátkodobý nájem, který zákon vymezuje jako nájem trvající nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Ubytovací služby patří podle přílohy č. 2 zákona mezi služby se sníženou sazbou, ke dni vydání článku 12 % podle § 47. Aktuální výši sazby si vždy ověřte.

Kdy se stanete plátcem

Poskytovatel ubytování je osobou povinnou k dani, i bez živnostenského oprávnění. Plátcem se podle § 6 zákona o DPH stane od 1. ledna roku následujícího po roce, v němž jeho obrat v tuzemsku překročil 2 000 000 Kč. Pokud obrat během roku přesáhne 2 536 500 Kč, je plátcem už ode dne následujícího. Limity před každým rokem zkontrolujte.

Identifikovaná osoba kvůli provizi

Tady je méně známá povinnost. Platforma se sídlem v zahraničí vám obvykle účtuje provizi za zprostředkování. Podle § 6h se neplátce, který přijme takovou službu od osoby neusazené v tuzemsku, stává identifikovanou osobou. Musí do 15 dnů podat přihlášku k registraci, podat daňové přiznání a DPH z provize sám přiznat a zaplatit. Nárok na odpočet nemá. Z ubytování samotného DPH neodvádí, obrat ale sleduje dál. Přihlášku i přiznání lze podat jen elektronicky.

Poplatek z pobytu a hlášení hostů

Vedle státu se o krátkodobé ubytování zajímá obec a policie. Obě povinnosti vznikají prvním placeným hostem, bez ohledu na to, zda máte živnost.

Poplatek z pobytu podle zákona o místních poplatcích

Poplatek z pobytu platí host a vy jako poskytovatel pobytu ho podle § 3f zákona č. 565/1990 Sb. vybíráte a odvádíte obci. Předmětem je úplatný pobyt trvající nejvýše 60 po sobě jdoucích dnů. Základem je počet započatých dnů bez dne příjezdu. Osvobozeni jsou mimo jiné lidé mladší 18 let a držitelé průkazu ZTP/P s průvodcem. Zákon v § 3d stanoví jen strop sazby, nejvýše 50 Kč za den. Sazbu, lhůtu ohlášení a splatnost určuje obec obecně závaznou vyhláškou, ověřte si ji.

Evidenční kniha a ohlášení obci

Podle § 3g vedete za každé zařízení evidenční knihu, listinnou nebo elektronickou. Zapisujete den počátku a konce pobytu, jméno a adresu hosta, datum narození, číslo a druh dokladu totožnosti a výši vybraného poplatku, případně důvod osvobození. Knihu uchováváte šest let od posledního zápisu. Samotnou činnost je podle § 14a nutné obecnímu úřadu ohlásit, pokud to obec ve vyhlášce nevyloučila. Změny údajů se hlásí do 15 dnů.

Hlášení cizinců policii

Zákon o pobytu cizinců považuje za cizince každého, kdo není občanem České republiky, včetně občanů EU. Ubytovatelem je každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu. Podle § 102 musíte ubytování cizince oznámit policii do tří pracovních dnů. Podnikající ubytovatelé hlásí elektronicky přes aplikaci Ubyport, ostatní mohou i tiskopisem. Vedete také domovní knihu, kterou uchováváte šest let.

Minimální plocha a potvrzení o ubytování

Podle § 100 musíte cizinci na požádání vydat potvrzení o ubytování. Ubytování nesmí být zjevně nepřiměřené, měřítkem je podlahová plocha místnosti nejméně 8 m² pro jednu osobu a 12,6 m² pro dvě, s dalšími 5 m² na každou další. Policie smí kontrolovat domovní knihu.

Pravidla EU, registrace a eTurista

Část nových pravidel platí, část zůstala u návrhů. Popisujeme stav k polovině srpna 2026, kdy článek vyšel. Pokud čtete později, ověřte, zda Sněmovna mezitím novelu nepřijala.

Nařízení EU 2024/1028

Nařízení (EU) 2024/1028 o údajích o krátkodobých pronájmech se podle čl. 19 použije od 20. května 2026. Vztahuje se na platformy i na hostitele, a to i nepodnikající a občasné. Nezavádí ale samo žádnou registraci. Stanoví pravidla pro registrační postupy, které členský stát zavede: prohlášení hostitele online, okamžité přidělení čísla a jeho zobrazení v nabídce. Platformy pak předávají úřadům počet nocí a hostů jen z oblastí, které stát určí.

Česká republika registraci nezavedla

Ministerstvo pro místní rozvoj na své stránce k systému eTurista uvádí, že Česká republika nikde na svém území neuplatňuje registrační postup a nevyžaduje od platforem údaje o činnosti. Zákon č. 159/1999 Sb. o cestovním ruchu nebyl od roku 2021 změněn. Vládní novela zavádějící eTuristu z roku 2024 zůstala ve Sněmovně ve třetím čtení a s koncem volebního období padla. Povinné registrační číslo pro byty v Česku proto ke dni článku neexistovalo.

Údaje, které už dnes míří k finanční správě

Podle zákona č. 164/2013 Sb., který převzal evropská pravidla známá jako DAC7, oznamují provozovatelé platforem finanční správě údaje o prodejcích, kteří přes ně poskytují nemovitosti. Oznámení obsahuje identifikaci hostitele, bankovní účet, přijaté částky a provize po čtvrtletích a počet dní pronájmu. Podává se do 31. ledna následujícího roku. Finanční správa tak má údaje, se kterými může porovnat podaná přiznání.

SVJ a stanovy: co smí a co ne

Hluk v noci, kufry na schodech a neznámí lidé ve vchodu jsou častým důvodem sporů. Některá společenství proto zkoušela krátkodobé pronájmy zakázat změnou stanov. Nejvyšší soud k tomu vydal zásadní rozhodnutí.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 854/2022

Usnesením ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, uveřejněným ve Sbírce soudních rozhodnutí pod č. 98/2023, Nejvyšší soud uzavřel, že společenství vlastníků nemůže stanovami omezit vlastníka jednotky v užívání bytu k opakovanému krátkodobému pronájmu či ubytování. Působnost společenství je omezená na správu domu, společných částí a pozemku. Rozhodnutí shromáždění, které zasahuje do vlastnického práva k bytu, je nicotné a hledí se na ně, jako by nebylo přijato.

Co společenství smí

Stanovy mohou upravit pravidla užívání společných částí, třeba noční klid, zamykání domu nebo zacházení s klíči. Podle § 1176 občanského zákoníku je vlastník musí dodržovat a zajistit, aby je dodržovali i lidé, kterým umožnil přístup do domu. Za hosty tedy odpovídáte. Obsah stanov vašeho domu a postup při jejich změně vysvětluje článek, jak číst stanovy SVJ a jejich změny. Pravidla ale nesmějí být jen zastřeným zákazem pronájmu.

Kdy se sousedé mohou bránit

Ostatní vlastníci se mohou bránit takzvanou negatorní žalobou, pokud je užívání bytu obtěžuje nad míru přiměřenou místním poměrům. Když vlastník přes písemnou výstrahu opakovaně ruší klid a pořádek v domě, může společenství podle § 1184 se souhlasem většiny všech vlastníků navrhnout soudu nucený prodej jednotky. Výstraha musí dát lhůtu nejméně 30 dnů.

Povinnost oznamovat údaje

Paragraf 1177 ukládá vlastníkovi oznámit osobě odpovědné za správu domu své údaje, údaje osoby, které přenechal byt na dobu nikoli přechodnou, a počet osob s domácností v bytě. U hostů na pár nocí jde o užívání přechodné, přesto společenství informujte a nechte mu kontakt. Když voda z vašeho bytu vytopí souseda, řeší se to podle pravidel, která popisuje článek o odpovědnosti za škodu v bytovém domě.

Pojištění, odpovědnost a bezpečnost

S každou skupinou hostů roste riziko škody na vybavení, domě i věcech hostů. Běžné pojištění domácnosti a odpovědnosti bývá sjednané pro bydlení vlastníka nebo dlouhodobého nájemce a komerční ubytování může pojišťovna posuzovat jako podstatnou změnu rizika. Než přijmete první rezervaci, přečtěte si pojistné podmínky a změnu užívání bytu pojišťovně oznamte. Rozdělení rolí mezi vlastníka, nájemce a SVJ popisuje článek o pojištění pronajímaného bytu.

Odpovědnost za věci hostů

Občanský zákoník v § 2946 stanoví, že kdo pravidelně provozuje ubytovací služby, nahradí škodu na věcech, které ubytovaný vnesl do prostor vyhrazených k ubytování. Nevztahuje se to na vozidla, věci ve vozidle a zvířata. Náhrada je podle § 2948 omezena stonásobkem ceny ubytování za jeden den. Bez omezení hradíte škodu, pokud jste věc převzali do úschovy nebo škodu způsobil ubytovatel či někdo, kdo v provozu pracuje.

Požární bezpečnost

Vyhláška č. 23/2008 Sb. o požární ochraně staveb vyžaduje při navrhování bytového domu, aby každý byt měl zařízení autonomní detekce a signalizace, tedy hlásič kouře u cesty k východu. Prostory pro ubytování ve stavbách, které nejsou ubytovacím zařízením, jím musí být vybaveny také. Host byt nezná, proto se hodí hasicí přístroj na viditelném místě, popis únikové cesty a kontakt na vás.

Modelový výpočet jednoho roku

Následující příklad pracuje s vymyšlenými čísly, která slouží jen k ukázce mechaniky. Hostitel má živnost. Byt je obsazený 60 % nocí v roce, tedy 219 nocí, průměrná úplata za noc činí 2 000 Kč a průměrný pobyt trvá tři noci, takže za rok proběhne 73 pobytů. Pro srovnání s klasickým nájmem se hodí postup, jak spočítat výnos investičního bytu.

Co z tabulky vyplývá

Paušál 60 % zde vychází lépe než skutečné výdaje, které tvoří necelou polovinu tržeb. U hostitele bez živnosti by paušál 40 % dal výdaje 175 200 Kč a základ daně 262 800 Kč, tedy výrazně víc. Ze základu se platí daň a případně pojistné. Provize navíc zatíží hostitele DPH, kterou si jako identifikovaná osoba nemůže odečíst.

Na co model nepamatuje

V příkladu chybí prázdné měsíce mimo sezonu, výpadky kvůli opravám, vaše hodiny práce s hosty a rychlejší opotřebení vybavení, jehož soupis a obnovu popisuje článek o pronájmu vybaveného bytu. Poplatek z pobytu vybíráte pro obec, proto ho v tržbách nepočítáme a evidujte ho odděleně. Pro vlastní výpočet dosaďte svá čísla a počítejte raději s nižší obsazeností.

Sedm chyb, které dělají začínající hostitelé

1. Daní příjem jako nájem v § 9. U ubytování přes platformu finanční správa očekává § 7. Špatná kolonka znamená jiný paušál a riziko doměření daně.
2. Nemají živnost. Bez oprávnění klesá paušál na 40 % a hrozí postih od živnostenského úřadu.
3. Přehlédnou DPH z provize. Neplátce se identifikovanou osobou stává ze zákona, i když o tom neví.
4. Nevybírají poplatek z pobytu. Jako plátce odpovídáte obci za jeho odvedení a správce poplatku ho vyměřuje právě vám.
5. Nehlásí hosty ze sousedních zemí. Cizincem je i občan Slovenska nebo Německa, lhůta jsou tři pracovní dny.
6. Spoléhají na starou pojistku. Pojištění sjednané pro bydlení nemusí komerční ubytování krýt.
7. Ignorují sousedy. SVJ sice pronájem nezakáže, ale opakované rušení může vést až k soudu o nuceném prodeji.

Nejčastější otázky: krátkodobý pronájem bytu

Na tyto otázky narážejí lidé, kteří začínají pronajímat byt na noci přes rezervační platformy.

Potřebuji na krátkodobý pronájem bytu živnostenský list?

Pokud byt opakovaně poskytujete hostům na noci a staráte se o úklid, povlečení nebo ručníky, jde podle finanční správy o ubytovací službu. Ta je volnou živností, obor 55. Prostý pronájem bytu k bydlení živností není. Rozhoduje povaha služby a délka pobytu, ne to, jak smlouvu pojmenujete. Kdo živnost nemá, daní příjem jako jiné podnikání s nižším paušálem 40 %.

Daní se příjem z krátkodobého pronájmu v § 7, nebo § 9?

Ubytování přes internetové platformy daní finanční správa podle § 7 zákona o daních z příjmů jako příjem ze samostatné činnosti. Se živností lze uplatnit paušál 60 % z příjmů, nejvýše 1 200 000 Kč, bez ní 40 % s limitem 800 000 Kč. Paragraf 9 s paušálem 30 % patří klasickému nájmu k bydlení. Limity si před podáním přiznání ověřte v aktuálním znění zákona.

Musím platit DPH, když nejsem plátce?

Z ubytování ne, dokud obrat nepřesáhne 2 000 000 Kč za kalendářní rok. Pokud ale platíte provizi platformě se sídlem v zahraničí, stáváte se identifikovanou osobou. Do 15 dnů podáte přihlášku k registraci, pak podáte daňové přiznání a DPH z provize zaplatíte. Nárok na odpočet nemáte. Postup popisuje informace Generálního finančního ředitelství.

Kdo platí poplatek z pobytu a kolik je?

Poplatek platí host, vy jako poskytovatel pobytu ho vybíráte a odvádíte obci. Platí se jen tam, kde ho obec zavedla vyhláškou, a jen za pobyt do 60 dnů. Zákon stanoví strop 50 Kč za den, konkrétní sazbu určuje obec, proto si ji ověřte ve vyhlášce. Osvobozeni jsou například lidé mladší 18 let. Vést musíte evidenční knihu a uchovat ji šest let.

Musím hlásit policii hosty z Evropské unie?

Ano. Zákon o pobytu cizinců považuje za cizince každého, kdo není občanem České republiky, včetně občanů EU. Ubytování je třeba oznámit policii do tří pracovních dnů. Podnikající ubytovatelé hlásí elektronicky přes aplikaci Ubyport. Zároveň vedete domovní knihu s údaji z přihlašovacího tiskopisu a uchováváte ji šest let od posledního zápisu.

Může SVJ zakázat krátkodobý pronájem bytu?

Stanovami ne. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 854/2022 uvedl, že společenství vlastníků nemůže omezit vlastníka v užívání bytu ke krátkodobému pronájmu a takové rozhodnutí je nicotné. Společenství ale může upravit pravidla užívání společných částí a vlastník odpovídá za to, že je hosté dodržují. Při opakovaném rušení lze po výstraze navrhnout nucený prodej jednotky.

Potřebuji od 20. května 2026 registrační číslo bytu?

Nařízení EU 2024/1028 se sice použije od 20. května 2026, samo ale registraci nezavádí. Číslo je nutné jen tam, kde členský stát registrační postup zavedl. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že Česká republika ho nikde neuplatňuje, a novela zákona o cestovním ruchu se systémem eTurista nebyla ke dni vydání článku přijata. Sledujte ale další vývoj legislativy.

Stačí mi běžné pojištění domácnosti?

Nemusí. Pojištění domácnosti a odpovědnosti bývá sjednané pro bydlení vlastníka nebo dlouhodobého nájemce. Komerční ubytování hostů může pojišťovna považovat za změnu rizika, kterou je třeba oznámit, a v některých podmínkách je vyloučené. Přečtěte si pojistné podmínky, změnu užívání pojišťovně oznamte a ověřte, zda pojištění kryje i škody způsobené hosty a odpovědnost za jejich věci.

Zdroje: Informace GFŘ k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb, Zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, Zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců, Nařízení (EU) 2024/1028 o krátkodobých pronájmech, MMR: eTurista, Usnesení NS sp. zn. 26 Cdo 854/2022, Policie ČR: Ohlášení cizince ubytovatelem