Poznámka v katastru nemovitostí

Poznámka v katastru žádné právo nezakládá ani neruší. Její síla je jinde: kdo nemovitost kupuje s poznámkou na listu vlastnictví, nemůže se pak dovolávat dobré víry. A právě dobrá víra je jediné, co chrání kupujícího v případném sporu. Pravidla stanoví katastrální zákon.

Co poznámka je

Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Liší se tím od vkladu, kterým se zapisují věcná práva.

Vkladem se právo zřizuje, mění nebo ruší. Poznámkou se jen informuje, že tu je něco, co by zájemce o nemovitost měl vědět.

Pro zápis a výmaz poznámky se přiměřeně použijí ustanovení o záznamu. Poznámka se vymaže, pominou-li důvody, pro které byla zapsána.

Kdo ji může nechat zapsat

Poznámka se zapíše na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce a Finančního analytického úřadu.

Vedle toho ji lze zapsat k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být zapsána. Tato cesta je otevřená i běžnému člověku.

Slovo doloženému je zde podstatné. Samotné tvrzení nestačí, návrh musí být podložen listinou, ze které nárok vyplývá.

Poznámka k nemovitosti

Poznámky k nemovitosti zákon vyjmenovává v uzavřeném seznamu. Rozšířit jej dohodou nelze.

Patří sem exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, dražební vyhláška, předběžné opatření, zahájení a schválení pozemkových úprav, dovolání se neúčinnosti právního jednání, zákaz zřídit zástavní právo, zákaz nakládat s nemovitostí, svěřenské nástupnictví nebo uvolnění zástavního práva.

Každá z nich má jiný význam. Zahájení pozemkových úprav je informace provozní, dražební vyhláška naopak znamená, že se nemovitost chystá k prodeji v exekuci.

Poznámka k osobě

Poznámka k osobě se zapisuje k vlastníkovi, ne k nemovitosti, a projeví se proto na všech listech vlastnictví této osoby. To je zásadní rozdíl.

Patří sem vyrozumění o nařízení exekuce, předběžné opatření v insolvenčním řízení, vyrozumění o rozhodnutí o úpadku, prohlášení konkursu a jiné rozhodnutí zakazující nakládat s majetkovou podstatou.

Zápis i výmaz může zajistit kterýkoli katastrální úřad. Vlastník tedy nemůže spoléhat na to, že se poznámka objeví jen v jednom kraji.

Proč to kupujícího zajímá

Poznámka o nařízení exekuce znamená, že vlastník je v exekuci. I když se exekuce zatím netýká této konkrétní nemovitosti, může se jí týkat zítra.

Poznámka spornosti zápisu

Poznámka spornosti zápisu je jediná poznámka s vlastním hmotněprávním účinkem. Zapisuje se tehdy, tvrdí-li někdo, že zapsaný stav neodpovídá skutečnosti, a domáhá-li se toho u soudu.

Vyhoví-li soud žalobě, o které je poznámka spornosti zapsána, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti působí. Působí tedy i proti navazujícím zápisům.

Poznámka spornosti ovšem probíhající vkladové řízení nezastaví. Je-li řízení, o kterém se poznámka zapisuje, řízením o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje.

Kde se poznámka na listu objeví

Poznámky, které se bezprostředně vážou k věcným právům k věci cizí, jsou v části C. Všechny ostatní v části D.

Prakticky to znamená, že exekuce, insolvence a předběžná opatření hledejte v části D, kdežto poznámku vážící se k zapsané zástavě nebo služebnosti v části C u příslušného zápisu.

V části D se vedle poznámek objevují také plomby, upozornění a informace o uložení dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti. Členění popisuje text o částech listu vlastnictví.

Jaké má právní účinky

Poznámka sama o sobě nezakládá, nemění ani neruší žádné právo. Nemovitost s poznámkou lze převést a zápis převodu poznámka neblokuje.

Její význam je jinde. Katastr je veřejný seznam a je-li do něj zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.

Kdo tedy koupí nemovitost s poznámkou, nemůže se později bránit tím, že o problému nevěděl. Ztrácí ochranu, kterou zákon poskytuje jen nabyvateli v dobré víře.

Osm poznámek, které mají zastavit koupi

1. Vyrozumění o nařízení exekuce. Vlastník je v exekuci.
2. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Přímo tato nemovitost.
3. Dražební vyhláška. Nemovitost jde do dražby.
4. Rozhodnutí o úpadku. Probíhá insolvenční řízení.
5. Prohlášení konkursu. S majetkem nakládá správce.
6. Zákaz nakládat s nemovitostí. Převod je zakázán.
7. Poznámka spornosti zápisu. Někdo vlastnictví zpochybňuje.
8. Dovolání se neúčinnosti právního jednání. Předchozí převod je napadán.

Časté otázky

Zakládá poznámka nějaké právo?

Nezakládá. Poznámka je zápis významné informace, ne zápis práva. Nezakládá, nemění ani neruší žádné právo.

Kdo může poznámku nechat zapsat?

Na základě rozhodnutí nebo oznámení soud, exekutor, insolvenční správce, správce daně a další orgány, které zákon vyjmenovává, a dále ten, v jehož prospěch má být zapsána, na doložený návrh.

Jaký je rozdíl mezi poznámkou k nemovitosti a k osobě?

Poznámka k nemovitosti se váže k jedné konkrétní nemovitosti, poznámka k osobě se projeví na všech listech vlastnictví této osoby.

Blokuje poznámka prodej?

Sama o sobě neblokuje. Výjimkou jsou poznámky, jejichž obsahem je přímo zákaz nakládat s nemovitostí.

Co je poznámka spornosti zápisu?

Zápis o tom, že se někdo u soudu domáhá určení, že zapsaný stav neodpovídá skutečnosti. Vyhoví-li soud, vymažou se všechny zápisy, vůči nimž poznámka působí.

Zastaví poznámka spornosti probíhající vklad?

Nezastaví. Je-li řízení o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje.

Kde poznámku na listu vlastnictví najdu?

V části D, s výjimkou poznámek vážících se bezprostředně k věcným právům k věci cizí, které jsou v části C.

Můžu koupit nemovitost s poznámkou?

Právně ano, ale ztrácíte ochranu nabyvatele v dobré víře, protože na neznalost zapsaného údaje se odvolat nelze.

Další krok: Před koupí si projděte část D listu vlastnictví řádek po řádku a každý zápis si nechte vysvětlit. Poznámka k osobě prodávajícího je varování i tehdy, když se dané nemovitosti zatím netýká.

Zdroje: zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon; vyhláška č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška; zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.