Realitní crowdfunding: jak funguje, zástava a rizika

Realitní crowdfunding je způsob, jak se podílet na financování nemovitostního projektu malou částkou: přes online platformu půjčujete peníze developerovi nebo jeho projektové společnosti a za to dostáváte úrok. Nemovitost tedy nevlastníte, jste věřitel. Vaše jistota stojí na zajištění, hlavně na zástavním právu a jeho pořadí, a na tom, zda projekt dokončí a prodá. Pravidla pro platformy stanoví nařízení (EU) 2020/1503 o poskytovatelích služeb skupinového financování.

Jak realitní crowdfunding funguje

Na realitním crowdfundingu se potkávají tři strany. Developer nebo jeho projektová společnost potřebuje peníze na koupi pozemku, stavbu či rekonstrukci. Platforma nabídku zveřejní a vybírá peníze od mnoha drobných investorů. Investoři pak podle podmínek dostávají úroky a na konci splatnosti jistinu. Platforma je zprostředkovatel, sama riziko projektu nepřebírá a podle nařízení nesmí mít v nabídkách na vlastní platformě žádnou účast.

Půjčka, ne kus bytu

Nařízení definuje úvěr jako dohodu, kdy investor poskytne vlastníkovi projektu částku na dohodnutou dobu a ten se bezpodmínečně zaváže ji splatit s úrokem podle splátkového kalendáře. Právě to je nejčastější podoba realitního crowdfundingu. Investor proto nemá podíl na zisku z prodeje bytů ani na růstu cen nemovitostí. Má nárok na smluvený úrok a vrácení peněz, a to jen tehdy, když na ně projekt vydělá nebo když se podaří zpeněžit zajištění.

Výjimečně majetkový podíl

Některé nabídky místo úvěru prodávají podíl nebo cenné papíry projektové společnosti. Pak investor nese podnikatelské riziko naplno: podílí se na zisku, ale při neúspěchu je věřitelem až za všemi, kdo projektu půjčili, a zástava mu zpravidla nesvědčí. Proto se vyplatí u každé nabídky nejdřív zjistit, zda kupujete pohledávku, nebo podíl.

Investice od malých částek

Lidé často hledají investici do nemovitostí od tisíce korun. Minimální vklad určuje platforma, nařízení žádné minimum nestanoví. Nízký vstup ale nic neříká o riziku projektu. Kdo chce investovat do nemovitostí bez hypotéky a bez koupě bytu, musí počítat s tím, že místo vlastnictví drží pohledávku za jednou firmou. Obecný rámec skupinového financování, včetně akciového, popisuje článek o investičním crowdfundingu a jeho pravidlech.

Typy projektů, do kterých se půjčuje

Nabídky se liší hlavně tím, z čeho má projekt úvěr splatit. U některých je zdrojem prodej hotových bytů, u jiných refinancování bankou, u dalších nájemné. Každý zdroj splácení nese jiné riziko a jinou citlivost na zpoždění. Než začnete porovnávat úrok, zjistěte, do které skupiny projekt patří a jak konkrétně má peníze na konci splatnosti získat.

Developerský úvěr

Peníze jdou na výstavbu bytového či rodinného domu. Splácí se obvykle z prodeje jednotek po kolaudaci. Na začátku často stojí jen pozemek a hodnota zástavy roste postupně se stavbou. Crowdfunding může financovat celou stavbu, nebo jen doplnit vlastní zdroje developera vedle bankovního úvěru. Ve druhém případě bývá zástava investorů až za bankou.

Překlenovací úvěr

Krátkodobé financování na dobu, než projekt dostane jiný zdroj. Typicky jde o koupi pozemku před vydáním povolení, po kterém má nastoupit banka. Splácí se tedy refinancováním. Riziko spočívá v tom, že banka úvěr neposkytne včas nebo vůbec, například kvůli zdržení povolení nebo změně úrokových sazeb.

Rekonstrukce k prodeji

Projekt koupí starší byt nebo dům, opraví ho a prodá dráž. Doba bývá kratší než u novostavby, rozpočet je ale citlivý na skryté vady a cenu řemeslníků. Výnos investora závisí na tom, zda se nemovitost prodá za plánovanou cenu v plánovaném termínu. Zástavou bývá přímo opravovaná nemovitost, takže se její hodnota během prací mění. Nabídka by měla uvést rozpočet oprav, odhad hodnoty před opravou i po ní a kdo práce provádí.

Nájemní projekty

Úvěr financuje nemovitost, která má vydělávat nájemným, například bytový dům nebo komerční prostory. Úroky se platí z nájmu a jistina z refinancování nebo prodeje. Rizikem je neobsazenost, výpadek hlavního nájemce a změna hodnoty nemovitosti v době, kdy se má úvěr vracet. Hodnota takové nemovitosti se odvozuje hlavně od výše a jistoty nájemného, takže odchod nájemce se propíše i do hodnoty zástavy. Sledujte, kolik nájemních smluv je uzavřeno a na jak dlouho.

Zajištění: zástava, pořadí, LTV a ručení

Úrok platí za riziko a zajištění určuje, kolik peněz se vrátí, když projekt selže. U realitních projektů je hlavním nástrojem zástavní právo k pozemku nebo stavbě. Podle občanského zákoníku dává věřiteli oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy, pokud dlužník nesplní řádně a včas. Zástavní právo k nemovitosti zapsané v katastru vzniká až zápisem, nestačí podpis smlouvy.

Pořadí zástavního práva

Na jedné nemovitosti může váznout více zástav. Jejich pořadí se podle § 1371 občanského zákoníku řídí dobou vzniku a u katastru rozhoduje okamžik podání návrhu na zápis. Věřitelé si pořadí mohou písemně ujednat jinak. Pokud zástavu zpeněží věřitel v prvním pořadí, nemovitost přechází na nabyvatele bez dalších zástav a přebytek se dělí mezi další věřitele podle pořadí. Kdo stojí druhý za bankou, dostane jen to, co po ní zbude.

Kdo je zástavním věřitelem

Když projektu půjčí stovky lidí, zástava obvykle není zapsaná pro každého zvlášť. V nabídce proto hledejte, v čí prospěch je zapsaná, jak se k ní investoři dostanou a kdo rozhoduje o jejím výkonu. Zástavcem navíc nemusí být sám dlužník. Nemovitost může zastavit i spřízněná firma, podobně jako když někdo dává zástavu vlastní nemovitosti za cizí dluh.

LTV a LTC

LTV (Loan to Value) je podle ČNB procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Úvěr 30 milionů korun na nemovitost oceněnou na 45 milionů znamená LTV kolem 67 %, takže cena by musela klesnout zhruba o třetinu, než by zástava přestala krýt jistinu. LTC (Loan to Cost) porovnává úvěr s celkovými náklady projektu a ukazuje, kolik vlastních peněz developer vložil. Pozor, zda se LTV počítá z dnešní hodnoty, nebo z hodnoty po dokončení.

Ručení mateřské společnosti

Projektová společnost obvykle nemá jiný majetek než projekt. Proto se k zástavě může přidávat ručení mateřské firmy nebo majitele. Ručitel se písemně zavazuje věřitele uspokojit, když dlužník nesplní, a věřitel po něm může plnění chtít, pokud dlužník nezaplatil ani po písemné výzvě v přiměřené lhůtě. Hodnota ručení závisí na majetku ručitele. Jak ručení funguje v praxi, rozebírá článek ručitel u úvěru a jeho odpovědnost.

Prodlení a selhání projektu

Zpoždění je u stavebních projektů běžné a neznamená hned ztrátu. Prodlení nastává, když projekt nezaplatí úrok nebo jistinu v termínu. Smlouva obvykle počítá se sankčním úrokem, jinak lze podle § 1970 občanského zákoníku požadovat zákonný úrok z prodlení. Častým řešením je prodloužení splatnosti. Vaše peníze jsou pak vázané déle, riziko roste a výnos se natahuje v čase.

Výkon zástavního práva

Když projekt definitivně nesplácí, věřitel přistoupí k výkonu zástavy. Započetí musí písemně oznámit zástavnímu dlužníkovi a nechat zapsat do katastru. Zpeněžit lze nejdříve po 30 dnech od oznámení, kratší lhůta sjednaná předem neplatí. Prodat se dá způsobem písemně dohodnutým se zástavcem, jinak ve veřejné dražbě. Při prodeji mimo dražbu musí věřitel usilovat o cenu obvyklou.

Nucená dražba

Dražby upravuje zákon 250/2023 Sb., který dřívější nedobrovolnou dražbu nazývá nucenou. Navrhnout ji může jen zástavní věřitel s titulem pro výkon rozhodnutí, tedy s vykonatelným soudním rozhodnutím, rozhodčím nálezem nebo notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti. Pokud takový zápis připravený není, musí věřitel nejdřív uspět u soudu a vymáhání se prodlouží.

Insolvence dlužníka

Po zahájení insolvenčního řízení už nelze zástavu vymáhat mimo toto řízení. Zajištění věřitelé přihlašují pohledávku do dvou měsíců od rozhodnutí o úpadku a dovolávají se zajištění. Z výtěžku zpeněžení se odečtou náklady zpeněžení nejvýše 5 % a správy nejvýše 4 % a odměna správce, zbytek dostane zajištěný věřitel. Pokud zástava na pohledávku nestačí, rozdíl se stává nezajištěným. Průběh řízení lze sledovat v insolvenčním rejstříku.

Rizika specifická pro nemovitosti

Úvěrové riziko je u realitního crowdfundingu spojené s konkrétní stavbou a konkrétním trhem. Následující rizika se v nabídkách popisují různě podrobně, ale jejich podstata je u všech projektů stejná. Dobrá nabídka k nim uvádí, jak je projekt zmírňuje. Na rozdíl od běžné firmy nelze projekt snadno přesměrovat na jiné podnikání, peníze jsou vázané v jedné stavbě na jednom místě.

Stavební riziko

Rozpočet se může prodražit, dodavatel může zkrachovat a stavba se zdrží. Pokud chybějí peníze na dokončení, rozestavěná stavba může mít nižší hodnotu než náklady do ní vložené. Zástava na nedokončeném domě proto kryje méně, než napovídá LTV spočítané z hodnoty po dokončení. Riziko může zmírnit pevná cena ve smlouvě s dodavatelem, rezerva v rozpočtu nebo čerpání úvěru po etapách podle postupu stavby.

Povolovací riziko

Projekt, který teprve čeká na povolení záměru, stojí na předpokladu, že úřad povolí, co developer plánuje. Odvolání sousedů nebo požadavky dotčených orgánů mohou záměr zpozdit, zmenšit nebo zastavit. Hodnota pozemku bez povolení může být výrazně nižší, než s jakou projekt počítá. Nabídky proto rozlišujte podle toho, zda povolení už existuje, nebo se na něj teprve čeká.

Prodejní a úrokové riziko

Developer počítá s cenou a tempem prodeje bytů. Když poptávka ochabne, prodej trvá déle nebo se musí slevit. S tím souvisí úrokové riziko: vyšší sazby hypoték snižují počet kupců a zdražují refinancování, na které spoléhají překlenovací úvěry. Zatímco cena nemovitostí ovlivní zástavu, úroky ovlivní schopnost projektu vůbec splácet.

Regulace podle nařízení EU stručně

Nařízení (EU) 2020/1503 se vztahuje na úvěrový a investiční crowdfunding pro podniky do 5 milionů eur za 12 měsíců na jednoho vlastníka projektu. Platformy v Česku potřebují povolení České národní banky, případně povolení z jiného členského státu. Nařízení ale neschvaluje jednotlivé projekty. Kontrola, že platforma povolení má, je proto první krok, o kvalitě konkrétního projektu však nic neříká. Jak povolení vypadá u konkrétní firmy, ukazuje profil platformy Investown.

Co nařízení investorovi garantuje

Nekvalifikovaný, tedy běžný drobný investor projde vstupním testem znalostí a simulací schopnosti nést ztrátu. U investice nad vyšší z částek 1 000 eur a 5 % čistého jmění dostane varování a musí souhlas výslovně potvrdit. Čtyři kalendářní dny může nabídku odvolat bez udání důvodu. Ke každé nabídce dostane dokument s klíčovými informacemi na nejvýše šesti stranách a platforma každoročně zveřejňuje míru selhání projektů.

Co nařízení negarantuje

Na investici se nevztahuje pojištění vkladů ani systém odškodnění investorů. Povinné varování v dokumentu výslovně říká, že nejde o spořicí produkt a že může dojít k úplné ztrátě. Dokument připravuje vlastník projektu a úřady ho neschvalují, takže jeho kvalita je různá. Platforma musí informace o nákladech a rizicích podávat pravdivě, srozumitelně a nezavádějícím způsobem, a to i v reklamě.

Modelový příklad: výnos, prodloužení a selhání

Všechna čísla v příkladu jsou vymyšlená a slouží jen k ukázce mechanismu. Projektová společnost staví bytový dům s celkovými náklady 60 milionů korun. Přes platformu si půjčí 30 milionů korun na 24 měsíců s úrokem 9 % ročně. Zástava v prvním pořadí je zapsaná na pozemku a stavbě, jejichž dnešní hodnotu znalec odhadl na 45 milionů. LTV tak vychází kolem 67 % a LTC na 50 %.

Když vše proběhne podle plánu

Investor vloží 20 000 Kč. Za rok mu naběhne úrok 1 800 Kč, za dva roky 3 600 Kč. Jde o hrubý výnos před případnými poplatky platformy a daní. Po 24 měsících dostane zpět jistinu. U některých úvěrů se úrok vyplácí průběžně, u jiných se připisuje a vyplatí až s jistinou. Druhá varianta znamená, že při selhání přijde investor i o dosud nevyplacený úrok.

Když se splatnost prodlouží

Stavba nabere zpoždění a projekt požádá o prodloužení o 12 měsíců. Pokud úrok běží dál ve stejné výši, investor dostane dalších 1 800 Kč, ale peníze má vázané tři roky místo dvou. Pokud projekt během prodloužení úroky jen připisuje a neplatí, investor nese riziko větší částky a ten nový úrok dostane až na konci, pokud vůbec.

Když projekt selže

Projekt po roce přestane platit a nemovitost se prodá v nucené dražbě za 33 milionů. Po modelových nákladech vymáhání 1,5 milionu zbude 31,5 milionu na pohledávku 32,7 milionu, tedy jistinu s neuhrazeným ročním úrokem. Kryto je zhruba 96 %. Jiný výsledek vyjde ve variantě, kdy má v prvním pořadí zástavu banka s pohledávkou 26,5 milionu a crowdfunding půjčil 15 milionů ve druhém pořadí:

Ve druhé variantě banka z 31,5 milionu vezme 26,5 milionu a na pohledávku crowdfundingu ve výši 16,35 milionu zbude 5 milionů. Kdyby projekt skončil v insolvenci, z výtěžku 33 milionů by mohlo jít až 9 % na náklady zpeněžení a správy, tedy téměř 3 miliony, a k tomu odměna správce.

Crowdfunding, realitní fond, nebo vlastní byt

Všechny tři cesty vedou k nemovitostem, ale investor v každé drží něco jiného. U crowdfundingu pohledávku za jedním projektem, u fondu podíl na portfoliu nemovitostí, u bytu přímo nemovitost. Tomu odpovídá likvidita, rozložení rizika i množství práce. Tabulka shrnuje hlavní rozdíly obecně, konkrétní fond nebo platforma se mohou lišit podle statutu a smluvních podmínek.

Realitní fond

Fond vlastní nemovitosti nebo nemovitostní společnosti a před koupí či prodejem nemovitost oceňuje výbor odborníků nebo nezávislý znalec. Zákon o investičních společnostech a investičních fondech dovoluje fondu investujícímu do nemovitostí odkoupit podílový list nejdéle do dvou let. Odkupování lze navíc pozastavit a statut takového fondu může dobu pozastavení určit nejvýše na dva roky. S rychlým výběrem peněz proto nepočítejte ani tady. Obecně k tomu slouží srovnání likvidity různých investic.

Vlastní investiční byt

Byt dává vlastnictví, nájemné a podíl na růstu ceny, ale vyžaduje velký kapitál nebo hypotéku a spoustu práce. Pronajímatel řeší nájemníky, opravy i daně, jak ukazuje přehled o zdanění příjmů z pronájmu, a měl by mít rezervu na opravy a prázdné měsíce. Před koupí pomůže postup koupě bytu krok za krokem.

Jak číst nabídku projektu

Nabídka na platformě bývá stručná a marketingově laděná. Rozhodující údaje najdete v dokumentu s klíčovými informacemi a ve smluvní dokumentaci. U úvěrových nabídek musí dokument podle přílohy nařízení popsat podmínky úvěru, úrok, splátkový kalendář, opatření ke zmírnění rizika včetně ručitelů a zajištění a také případná selhání vlastníka projektu u úvěrů v posledních pěti letech.

Zdroj splacení

Hledejte jednu větu: odkud přesně přijdou peníze na splacení jistiny. Prodej bytů, refinancování bankou, nebo nájem. Ověřte, co už je hotové: pozemek, povolení, smlouvy se zájemci o byty, příslib banky. Čím víc kroků chybí, tím víc věcí se může zdržet. Projekt, který čeká na povolení i na banku, nese jiné riziko než dokončený dům s rozprodanými byty, i když nabízí podobný úrok.

Zajištění a jeho papíry

Zjistěte, na čem zástava vázne, v jakém pořadí, v čí prospěch a kdy bude zapsaná. Podívejte se, z jaké hodnoty se počítá LTV, kdo ji ocenil a ke kterému dni. Zjistěte také, zda existuje notářský zápis se svolením k vykonatelnosti a kdo ručí. Bez vykonatelného titulu nelze nucenou dražbu navrhnout hned.

Kdo stojí za projektem

Projektová společnost bývá nová, proto rozhoduje historie skupiny: dokončené projekty, případná selhání a vlastní peníze vložené do projektu. Nabídku porovnejte s mírou selhání, kterou platforma zveřejňuje. Zajímejte se, kolik vlastního kapitálu developer do projektu vložil. Čím víc vlastních peněz riskuje, tím větší má zájem projekt dokončit i v potížích.

Šest chyb, které investoři do realitních projektů dělají

1. Vybírají podle úroku. Vyšší úrok obvykle znamená vyšší riziko, ne lepší projekt.
2. Přehlížejí pořadí zástavy. Druhé pořadí za bankou může při selhání znamenat návrat malé části peněz.
3. Věří LTV bez kontroly základu. Hodnota po dokončení není hodnota dnešní rozestavěné stavby.
4. Počítají s penězi v den splatnosti. Prodloužení je běžné a vymáhání trvá měsíce až roky.
5. Dávají vše do jednoho projektu. Jedno selhání pak zasáhne celou investici.
6. Posílají peníze mimo regulovanou platformu. Mimo platformu s povolením neplatí ochrana podle nařízení.

Nejčastější otázky: realitní crowdfunding

Odpovědi na otázky, které lidé u investic do nemovitostních projektů přes platformy kladou nejčastěji.

Vlastním při realitním crowdfundingu část nemovitosti?

Obvykle ne. Ve většině nabídek poskytujete úvěr projektové společnosti a máte nárok na smluvený úrok a vrácení jistiny. Nemovitost patří projektu a slouží jen jako zajištění vaší pohledávky. Výjimkou jsou nabídky, kde kupujete podíl nebo cenné papíry projektové společnosti. Tam se podílíte na zisku, ale při neúspěchu stojíte až za věřiteli.

Je investice do nemovitostí od 1000 Kč bezpečná?

Malá částka neznamená malé riziko. Riziko určuje projekt, jeho zajištění a pořadí zástavy, ne výše vkladu. Na investici se nevztahuje pojištění vkladů a nařízení EU výslovně upozorňuje na možnost úplné ztráty. Nízký minimální vklad je výhodný hlavně tím, že dovoluje rozložit peníze do více projektů. Selhání jednoho z nich pak nezasáhne celou investovanou částku.

Co se stane, když developer nezaplatí?

Nejdřív obvykle následuje jednání o prodloužení splatnosti a sankční úrok. Když projekt nesplácí trvale, věřitel oznámí výkon zástavního práva a nejdříve po 30 dnech může zástavu zpeněžit, dohodnutým prodejem nebo ve veřejné dražbě. Pokud dlužník skončí v insolvenci, pohledávka se přihlašuje do insolvenčního řízení a zajištěný věřitel se uspokojí z výtěžku zástavy.

Jaký je rozdíl mezi zástavou v prvním a druhém pořadí?

Věřitel v prvním pořadí se z výtěžku zástavy uspokojí přednostně. Věřitel ve druhém pořadí dostane až to, co zbude. Pořadí se podle občanského zákoníku řídí okamžikem podání návrhu na zápis do katastru, pokud se věřitelé písemně nedohodli jinak. U projektu, kde první pořadí drží banka, může druhé pořadí při poklesu cen krýt jen málo.

Co znamená LTV v nabídce projektu?

LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Při LTV 60 % by musela hodnota nemovitosti klesnout o 40 %, než by přestala krýt jistinu. Vždy ale zjistěte, z jaké hodnoty se počítá, zda z dnešní, nebo z odhadované po dokončení, kdo ji ocenil a jestli do úvěru započítávají i úvěry věřitelů s lepším pořadím.

Můžu z investice vystoupit před splatností?

Jen pokud to platforma umožňuje, například přes elektronickou vývěsku, kde investoři nabízejí své pohledávky ostatním. Podle stanoviska ČNB nemáte na takový prodej před splatností právní nárok. Pokud se kupec nenajde, zůstanou peníze v projektu až do splatnosti, případně do konce vymáhání. Cena při prodeji jinému investorovi se navíc může lišit od jmenovité hodnoty pohledávky.

Je realitní crowdfunding lepší než realitní fond?

Nejde o lepší a horší, ale o jiné riziko. Fond rozkládá peníze mezi více nemovitostí a hodnota podílu kolísá. Crowdfunding soustředí riziko do jednoho projektu a výnos je omezený smluveným úrokem. Rychlou likviditu nenabízí ani jeden: fond investující do nemovitostí smí odkupovat podílové listy až do dvou let. Volba proto závisí hlavně na tom, jak dlouho můžete peníze postrádat.

Zdroje: Nařízení (EU) 2020/1503 o poskytovatelích služeb skupinového financování, Občanský zákoník 89/2012 Sb., Insolvenční zákon 182/2006 Sb., Zákon o veřejných dražbách 250/2023 Sb., Zákon o investičních společnostech a investičních fondech 240/2013 Sb., ČNB: ukazatel LTV, ČNB: ukončení investice do úvěru před splatností